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今日から仙台

たくさんのコメントありがとうございました!
激戦地区について語ってしまいましたが、無論そういう状況で成功している大家さんもいますし、努力している大家さんもたくさんいらっしゃると思います。

たまことしては検討物件が遠方のため、通って入居者さんの要望等を吸い上げることが困難と判断したことが大きな理由です。場所自体を否定するつもりはありませんのであしからず☆

今日は仙台3号物件の退去立会いやら不動産屋さん行脚のため仙台へ!
ちょっと物件も見てこようと思います。

5年ほど相場をみていますが、状況は残念ながら相当悪化しています。。
かなり安いものもありますが、「買い」が弱いので、売れないものは本当に売れません(どこもそうか・・・)。
安易に手を出すと出口の選択肢が狭まるように思うので、慎重にならねばと思います。

賃料は感覚的な数字ですが、ここ3年くらい(特に昨年)で20%近く落ちているような気がします。
昨年のファンドを含む新築の大量供給によるものです。

仙台にも札幌で有名な、かの常○ア○ムが上陸したと聞きます。
最近広告料も6ヶ月払った・・・なんて話も聞きます。
(うちは1ヶ月以上払うつもりは全くありません!)

しばらく撤退しようかなぁ。
でも安く買うにはチャンスなのかもなぁ。

なんてブツブツ考えながら、街を眺めてこようと思います♪
まずは、入居者さんが早く決まるように動かねば!!

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長期戦を戦うために

yukiさん、ささぼうさん、恵比寿のIさん、たろうさん、コメントありがとうございました!!

先日検討した物件ですが、結局どちらも見送ることになりそうです。

・供給過剰地域の一棟
・築古の区分ファミリーマンション

一棟のほうですが、ここ数日で付き合いのある不動産屋さんにヒアリングしてみたところ、相当キツそうだということが分かってきました。

Yahoo不動産などで空室状況を確認したつもりでしたが、あまりにも空室が多い物件は全物件を空室として出すわけではなく、数部屋だけ募集をかけるのだとか。
全部空室として出すことは、不人気物件orワケアリ物件だと思われるからだそうです。
つまり、場所によってはネットに出ている数の数倍空室がある可能性があるということ。

また、大学が近くにあるため、大学生協に出している場合も多く(大学生協は専任なんですね)、ネットに出ていない空室総数は計り知れないとのお話でした。

しかも周辺大学のHPを見たら、周辺の賃貸相場情報というのが載っており

このあたりの平均家賃は3.5万円です
(洋間6畳以上、エアコン付き、風呂・トイレ(セパレート型))

と堂々と掲載されている。
オイオイ(^^;)、完全に借り手市場ですね。

策が無いわけではなかったのですが、無理して激戦区で戦う意味があるのかと考えた時、という答えが頭に浮かびました(笑)。そもそもの目的からハズれてしまう。。
積算も、銀行の方針1つで当てにできないように思いますし。

ということで、転進。



ファミリーマンションは、現在築28年という築年数で迷っている。

・仮に10年もつとしたらもう売れない可能性が極めて高い。
・5年でも築33年なので値がどれほどつくか。
・今は良いが、今後の家賃の下落率はどれくらいなのか。
・価格によっては回収するだけで終わってしまう可能性。

築浅のものを売却という出口を見込んで買うのとどちらが総額として得なのか?
(もちろん築浅のものでも確実に売却できるとは限りませんが。)

さらに、長く持つつもりなら配管類までを含むフルリフォームが必要になることも想定。
あまり美味しくない気がしてきました。リフォーム費用も上がっていることですし。

一棟のほうだったら1000万円、区分ファミリーのほうは2ケタくらいで買えるのであれば考えても良いのかなぁと思います☆ え、鬼ですか!?

なんか今のところ「コレ!」という物件に出会ってないです。
数ヶ月前に逃したモテ物件に、未練タラタラなたまこでした。

エコノミークラス

たくさんのコメントありがとうございました!

最近、多くの貴重な出会いに恵まれています。

昨日は札幌ガンバる大家の会KAZUさんを囲み、情報交換。
相変わらず精神論を含む深いお話に、感動!

お話を聴いていて、KAZUさんの作っているものこそブランドなのだと思いました。
常に高水準のクオリティ、誰でも感じられる利便性、他にないサービス、安全性、不変性と革新・・・まさしく一流と呼ぶに相応しい経営です。

札幌のように供給過剰で値崩れしていると言われる地域でも、KAZUさんのような差別化で成功されている大家さんもいるのです。逆に言えば、これくらい努力しないと生き残ることが難しいとも言えるでしょう。

そして、このような地域はすでに広がっていますよね。
恐ろしいほどのスピードで。


今日はyuki姉さんとプチ勉強会。
yukiさんの建築中の新築案件をご案内いただき大興奮!

コンクリ萌え~☆

なひとときを過ごし、その後デ●ーズで6時間くらい!?
お互いの苦労話に花が咲く。何となく「同じ匂い」を感じてはいたのですが、お互い体育会系で鍛えられたという共通点があり納得。

yukiさんとの話題としては・・・



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他の案件もあります

たくさんの貴重なコメント、ありがとうございました!

やはりご経験者が語る、供給過剰な地域での経営の厳しさは説得力があります!
メンテナンス、指し値、入居付けの方法など、大変参考になるご意見が多かったです。
よく考えて行動しようと思います!!本当にありがとうございました!!!

昨日の一棟もののほかにも案件がいくつかあります。
区分マンションではファミリータイプのもの。

実質妄想利回りで13%超
古いですが、学区が良い。
地元の人にも、転勤の人にも、学区が良いというのは強いアピールポイント。
学校に通う子供がいればある程度長い入居が期待できるように思います。

これは買うならキャッシュ
区分でも、利回りが良ければ全然良いと思います♪
時間はかかるかもしれませんが。

どうしよっかなぁ~☆
いずれにしても良いもの買いたいです!

積算155%のその後

yukiさん、恵比寿のIさん、小川さん、コメントありがとうございました!

あたりくりは今回は全てはずれくり・・・。

さて、一棟ものを物色していて見つけた物件。
すでに買い付けが入っていたがキャンセルになったようで、電話がきました。

・価格 2500万円ちょっと
・RC 2階建て
・1R×10戸
・築18年
・土地 100坪弱
・延床 230㎡弱
・接道・建蔽率問題なし 所有権

積算価格は4000万円を超え、売買価格の155%という数字がでました。
RCなので、建物評価が高く、土地値というわけではありませんが。
土地1500万円ちょっと、建物2500万円弱、くらい。

これだけ見ると、よだれが出る

が、家賃が激安で入居率が悪いというお土産付き
何とか収支が合わないか色々とシミュレーションをしてみたり。



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複層ガラス

たくさんのコメントありがとうございました!

やっぱり今日も買ってしまった・・・

あたりくり 抽選は今日!!

● ● 21 23 35 37
● ● 26 27 39 43
● ● 25 32 33 41
● ● 18 20 23 38
● ● 11 29 30 32

仙台3号物件の退去が近づいてきました。
今回リフォームの予定はありませんでしたが、1つだけ気になっていることが。

騒音対策

仙台3号物件は仙台駅前という好立地ではありますが線路に近いのです。
在来線がカーブを走行する際のキキー・キキキキー、という音が結構大きい。
さらに目の前の土地の再開発工事が始まり、今後騒音が大きくなる可能性が。

騒音対策に冬場の寒さ対策も兼ねて、複層ガラス(wiki)にしてはどうだろう?とひらめきました。
寒い仙台では複層ガラスが人気で、かなり普及しています。

そこでリフォーム屋さんに電話して聞いてみると・・・



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お勉強会

yukiさん、工務店さん、恵比寿のIさん、ひでさん、コメントありがとうございました!

本日は星輝さんのRIG(お勉強会)に出席しました。

皆様には多くの知識を授けてくださり、感謝です。
また、今回はたまこ家の今後についても相談に乗っていただき、多くの地雷を撤去していただきました(笑)。

案ずるよりも産むが易し

行動して壁に当たった時に悩めばいいや!と、ヤル気が湧いてきましたー☆

具体的には、これまで区分所有物件にローンを使ったり、確定申告を赤字にして還付を受けていました。さて一棟ものが欲しいものだ・・・と思った時、自ら与信毀損をしてきたと思って、愕然としていたのでありました。

しかし、結局はプレゼンテーションだとか物件の収益率とか、根拠のある数字を示したりすれば、意外と何とかなったりするものだというお言葉を頂戴した次第です。

それよりも、自分がどうしたいのかということを明確にして、決めたら実現のためにベストを尽くすということが今のたまこにとって大事ですね!

その他にも
・座れる駅リスト
・マンションは管理を買えは本当
・ネジの先端が取れる話
・欲の無い博士
・テナントの火災保険
・分筆シミュレーション
・ソフトネゴシエーターの指値
・ハウスメーカーの営業
・意外な融資機関
・個人事業主の保険
・メゾネットで怪傑
・ダンディ(セクシィ)なローン
・全空の一棟の謎
・物件内で引越しの謎
・空室麻痺
・筋肉をつける方法
・土足で入ってもよい部屋
・リフォームで稼げる金額
・トイレを自分で作った人
・東京リバプール
・優雅なシステム
・通販バナナ
・猿にバナナを取られた人
・話しちゃいけない無線
・横風での運転のコツ
・ダニ退治
・早起き夫、不機嫌妻
・祖母に言わない理由
・いろは坂のママチャリ
・東海道中膝栗毛
・高校生の冒険in房総
・リゾート地の相場
・軽井沢価格
・柔道で○○がとれた話
・潜水で○○がかさぶたになった話
など。

くだらない話ばっかりよく覚えてますね。。
しかし大変参考になるお話もたくさん伺いましたので、これを糧にさらに頑張ろうと思います!!

地震について思うこと

みなさん、ご心配いただき本当にありがとうございました。

昨日記事を書いた時には被害状況があまり伝わっておりませんでしたが、時間が経つにつれ犠牲者や大規模ながけ崩れの情報が出てきましたね。
犠牲になりました方のご冥福、被害に遭われた方、がけ崩れ等で大変な思いをされている方へ、心よりお見舞い申し上げます。
余震がだいぶ多いようですので、今後も気をつけていただきたいものです。

ニュースによると地震の規模は阪神大震災並みだったそうですが、被害は阪神とは比べ物にならないほど小さなもので済んだようです。

震源地が割と山あいで、家屋が少なかったということもあると思います。
その他、豪雪地帯であり重さ何トンの雪にも耐えられるような家屋の造り、断熱効果を高めるために厚く造った壁などが地震の衝撃から守ったのでは、という意見もあるようです。

ニュースでを見る大地のうねり(本当にすごいですよね!)、これが東京だったらどんなことになってしまうのだろうと心配になります。

この地震をきっかけに考えたこと。

①入居者さんを災害から守る方法・システム作り
②入居者さんの無事の確認方法・手順・システム作り
③建物の無事の確認方法・手順・システム作り(区分・自主管理の場合)
④リスクの再検討
⑤地震保険の内容の再検討
⑥物件の分散について




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地震きちゃいました

たくさんのコメントありがとうございました!
1000円の当たりくじを引き換えに行った帰り、デパートのバーゲンに立ち寄り、マイナスのキャッシュフローで帰宅する結末となりました。。

さて、大きな地震、きてしまいましたね。
被災地周辺の方、被災地周辺に物件をお持ちの方、大丈夫でしたでしょうか。

たまこ実家は仙台市太白区というところですが、地震発生からお昼を過ぎた今となっても電話が通じない状況が続いています。

が、意外とハイテクな父。
しっかり災害伝言ダイヤル(171)にコメントが入っていました!
「我が家、無事です♪」

その後電話がつながったという兄から電話があり、

お仏壇から位牌が落ちた(怖!)くらいで何ともないらしいよ

と報告を受けました。

物件のほうは・・・分かりませんが、駅前物件はテレビの定点カメラに映っていて(ちょっと興奮 *ω*)無事そうな様子でした。SRCなら、あまり心配はなさそうですね。



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当たっちゃいました

2008/06/13  CATEGORY/その他

コンドウ社長、よたちゃんさん、takeさん、kanaloaさん、星輝さん、りゅうさん、yukiさん、恵比寿のIさん、コメントありがとうございました!!
blogを通しての結びつきが、こんなに支えになるとは。。
ありがたいことです!!

さて、タイトルの通り、ロト6当たっちゃいました☆

05 11 16 28 35 40 ・・・はずれくり
09 12 23 29 33 38 ・・・はずれくり
06 07 11 29 32 41 ・・・はずれくり
02 13 19 24 31 39 ・・・5等あたりくり230
01 05 18 25 27 34 ・・・はずれくり

13はボーナス数字というヤツで、2等意外には意味のない数字とか。
これが使えたら4等もいけたのにぃ。
3/6の数字が当たったので5等、当選でーす☆

肝心の、当選金額は!

1000円也
元はとったどー(笑)!!

今日売り場に行って引き換えてきます

こうやって常習者になっていくんでしょうね・・・(笑)。



今後を考える

たくさんのコメントありがとうございます!今日はあたりくりの抽選日です♪

昨夜は、領収書の整理やよいへの入力。 ついでに数年度分の確定した収入・経費・税引後キャッシュフローなどを分析してみた。

やはり算数は気持ちイイ♪

そして気が付いた。
一棟ものを買うまでの道にたくさんの地雷が埋まっていることを・・・。

もともと一棟ものを買うには金銭的基盤ができていないということで、種銭を増やすために区分所有を買っていました。 区分所有なら現金化も容易だし(ちょっと甘いですね)と思って。

が、銀行にお世話になることもあまりなかったので、確定申告書の中身は正直どうでもよく、還付されればラッキー(※)くらいにしか思っていませんでした。
※個人では節税策はあまりないので、必ずかかる物件取得費をあてにしていました。「毎年買い続ける」作戦(?)です。

しかし一棟ものを視野に入れてみると、なんて汚い財務内容!

属性を汚していますね。
しかも昨年は区分所有でローンも使っているし。



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正負の法則

セクスイさん、コンドウ社長、Boss_okuboさん、kanaloaさん、星輝さん、コメントありがとうございます!
本日ロト6購入しました。200円×5パターン=1000円です。

恵比寿のIさんふうに・・・パクリです^^すみましぇん。

あたりくり

● ● 16 28 35 40
● ● 23 29 33 38
● ● 11 29 32 41
● ● 19 24 31 39
● ● 18 25 27 34

抽選日は6/12(木)!
それまで、当たったらどうするか妄想ですo(^-^)o
税金はいくらかなぁ?

でも、自分では全然当たる気がしません。
というのも、たまこさん一度結構高額なものが当たってしまったので。

プラズマテレビ(HITACHI Wooo!)

当てたというより、当たってた、のです。



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たからくじ

2008/06/09  CATEGORY/その他
よたちゃんさん、ちーぼーさん、星輝さん、恵比寿のIさん、kanaloaさん、セクスイさん、コメントありがとうございました!

たまこは最近計算に目覚めました(@@)。
恵比寿のIさんの影響でロト6を買ってみようと思ったのですが、当たる確率はどうなのだ!と。
宝くじなど買ったことがないのでちょっとワクワク!!

①1~43までの数字の中から6つ選ぶ。
②同じ数字は重ならない。
③数字の順番は問われない。

とぉ~い記憶を引き出そうと思っても、錆びついている感じ^^;
①と②を考える。

43×42×41×40×39×38=4,389,446,880(通り!)
※43×(43-1)×(43-2)・・・

ここまでは大丈夫!
次は③だ。

6つの数字を使った並び替えのパターンは・・・

6×5×4×3×2×1=720(通り)

ここで悩んだ。
引くのか!?いや割るのか!?

脳が、久しぶりに音を立てた。
ブーン・・・・ヒュンヒュン・・・・ポコスコ・・・・ボンッ(*ω*)=3



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管理組合総会

りゅうさん、恵比寿のIさん、kanaloaさん、3papaさん、星輝さん、あかちゃんさん、コメントありがとうございます!

先日、仙台2号物件(久々の登場です!)の管理組合総会案内&総会資料が届きました。
kami1

今年の9月から、修繕積立金の値上げをすると書いてある。
ガーン(TへT)
と思ったが、よく見ると我が家の負担は+570円。

管理費¥5,000 修繕積立金¥5,130

管理費¥5、000 修繕積立金¥5,700

戸数は38戸と少なめなのですが、半分近くがファミリータイプ
ファミリータイプはうちが所有する1Kタイプの倍以上管理費&修繕積立金を支払っているので、ワンルームに換算すると+16戸分くらいの規模だとも言えます。

自分達の中で基準にしている戸数50戸以上・・・この物件では54戸相当の物件(こじつけ!?)であると判断して購入したのでありました。

が、足りなかったみたいですね。
今回は占有面積に応じて㎡あたり210円の値上げだそうです。



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預金連動型ローンの利息8

ゴンさん、ひでさん、セクスイさん、星輝さん、よたちゃんさん、yukiさん、恵比寿のIさん、コメントありがとうございました!

早くも6月。ジメジメ・・・ですね。

5月の預金連動型ローンの返済額


・返済 9回目

・本来返済額 50,869円 (元本+利息+生命保険料)

・ローン残高 ☆☆☆万円

・預金 ▲▲▲万円

・実際返済額 39,660円 (元本+(ローン残高-預金残高)×利率)

利息節約額 11,209円

先月も順調でした!
来週のメインイベントは・・・・

ボーナス、イエィ (^^)/

これでさらに利息が減るハズ!?

リフォーム見学会報告

5/30~6/1にかけて開催した「スケルトン・リフォーム見学会」
おかげさまで合計15名の大家さんたちがご来場くださいました!
リフォーム見学会の詳細

情報交換している仲間たち、いつもブログでコメントし合っていて初対面を果たした方、都内でゲストハウスを営んでいらっしゃる方、某水回りメーカーの方、リフォームのプロフェッショナルの方、お土産をくださった洗練された投資家の方、不動産業者様などなど書ききれないほどの出会いがありました。

特にセミナーのような形式は取らず、自由に見ていただいて意見交換をするという形式にしておりましたので、(リフォーム見学はもちろん有意義でしたが)それ以上に皆さんのお話を伺うことができました。

まさしく与える以上に与えられた心境であります。

見学会の様子
(興奮して、あまり写真を撮ってないのです・・・最終日に撮らせていただきました☆)
見学会1



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