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仙台での入居募集

よたちゃんさん、コメントありがとうございます!

さて、募集開始2週間で入居者が決まった仙台の3件目物件。
10月下旬からのご入居ということで、敷金・礼金などがもうすぐ入金されることになっています。

今回の入金は40万円超
この契約金の入金が不動産投資の醍醐味でもあります☆ イエィ!

今回は2回目の賃貸募集だったので(未だ把握しきれたわけではないのですが)前回に比べれば格段に募集効率が上がったのは確かです。



浦田健さんの「金持ち大家さんになるマル秘裏マニュアル」などを読んで、たくさんの不動産屋さんを回ったり、営業マンへのお礼作戦を予定していたたまこ。

でも色々勘違いしていたことが判明しました。

というのも、アパート・マンション一棟を所有して管理会社を使っている場合、管理会社を専任とし、その他多くの不動産屋さんに宣伝してお客さんを紹介してもらうというのがこういった本の趣旨。

たまこ夫婦のように区分所有の場合、特定の管理会社を使っていません。
仙台では区分所有で「専任募集」というケースはあまりないらしく、ほとんどが「一般募集」。
3社くらいに鍵を1本づつ渡し、3社で競争して入居者を決めてもらうというスタイルがほとんどのようです。

前回はその辺のことがよく分からず1社だけにお願いしたもので、競争原理が働かず入居者が決まるのが遅かったという反省がありました。

で、今回どのように3社を選んだかというと、

・法人に強い地元基盤の不動産屋さん
・法人に強い全国展開の大手不動産屋さん
・個人に強い地元基盤の不動産屋さん

募集する物件の性質から、法人や転勤者が主体となるとの予想があったので、法人に強い不動産屋さんを2社組み込みました。
さらに、一応個人客(最終的に法人契約でも、自分でお部屋探しをする人も多いため)も拾うため、駅前のいわゆる「町の不動産屋さん」も1社。 

結果は、個人中心の不動産屋さんでは「高額物件すぎて」全く反応がありませんでした
法人に強い不動産屋さんでは、両社1件ずつの内見があり、そのうち1件(東急リバブルさんなんですけどね)で成約となりました。

3社とも募集開始数週間は自社で成約させ、手数料をフルで稼ぐために情報を広く公開しません。
大家としては、その数週間が勝負なのですぐに情報を広めたいと思いますよね。

だからと言って他の不動産屋さんに客付けを依頼する(大家が営業する)のはタブーのようです(仙台だけ?)。
他の不動産屋さんも横のつながりを大切にし、3社のいずれかからヘルプ依頼が来ない限り動きません。
ヘルプ依頼を出すのは数週間自社で募集をかけて成約できないと判断されてから。

ですから、短期間で成約させたいと思ったらこの3社の選び方が非常に重要だと言うことが分かってきました。 

今回は法人に強い不動産屋さんを2社入れていた為成約が早かったのだと思っています。
学生向けの物件であれば「仲介手数料半額」を歌い文句にしているような大手不動産屋さんなどにお願いするのがよいかもしれません。

今後物件のターゲットによってお願いする不動産屋さんを変えてみて、効果を検証してみたいと思います。
とは言え人情を大切にする土地柄ですから、不動産屋さんとの深い付き合いも必要。
タイプの違う5社くらいに絞って上手くお付き合いしていこうと思います。
この記事へのコメント
さすがは、たまこさん!

自分の物件の特性を踏まえ、管理会社さんを選別する!
すっごく効率のいい方法ですね。
それに、各不動産会社がどの分野に強いか調べられたこともすごい!

毎回、ブログを読ませていただく度に、「たまこさんはエライなぁ・・」って感心してしまいます。

ちなみに、よたの物件は全て首都圏なので管理会社は1社です。

ここに決めた最大の理由は「5%の管理料で延滞保証がついている」事です。
最近、払わなければいけないことにお金を払わない人が増えているようなので、結構安心感があります。
よたちゃん | URL | 2007/10/10/Wed 11:33 [EDIT]
なるほど~
よたちゃんさん、コメントありがとうございます!

よたちゃんさんは管理会社にお願いしているのですね。
でも5%の管理料に延滞保障が付いているというのは安いですね。
普通は滞納の時のやり取りはやってくれてもお金までは払ってくれないですよね?良い管理会社さんを見つけられましたね!!
さすがよた師です。尊敬☆

仙台では全く管理会社を入れていないんですよ。
賃貸募集をかける不動産屋さんを毎回変えるということです。管理料を払わないと管理してくれない不動産屋さんには初めから外しています。

いつもお願いするのはサービスで取り次ぎ業務や鍵を預ってくれる不動産屋さんです。
徐々に減ってきているようですが。
延滞は心配ですが、確率は低いだろうとタカをくくっているたまこであります(^^;)

不動産屋さんの強みは直接営業マンに聞きます。
「どんな顧客を持っているのですか?法人はどういった会社ですか?」など。
すると「製薬会社が多い」とか「グループ会社の転勤は一手に握っている」とか・・・。

製薬だと病院の回りが多いからウチの物件とはテリトリーが違うなぁなどと絞ってゆきました。
たまこ | URL | 2007/10/10/Wed 12:17 [EDIT]
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