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積算155%のその後

yukiさん、恵比寿のIさん、小川さん、コメントありがとうございました!

あたりくりは今回は全てはずれくり・・・。

さて、一棟ものを物色していて見つけた物件。
すでに買い付けが入っていたがキャンセルになったようで、電話がきました。

・価格 2500万円ちょっと
・RC 2階建て
・1R×10戸
・築18年
・土地 100坪弱
・延床 230㎡弱
・接道・建蔽率問題なし 所有権

積算価格は4000万円を超え、売買価格の155%という数字がでました。
RCなので、建物評価が高く、土地値というわけではありませんが。
土地1500万円ちょっと、建物2500万円弱、くらい。

これだけ見ると、よだれが出る

が、家賃が激安で入居率が悪いというお土産付き
何とか収支が合わないか色々とシミュレーションをしてみたり。



【good news】
・売主さんが金銭的に困っていて早く売りたい。

・商談中だった人がローン審査で落ちて再度市場に出たもの。
 (建物評価は良かったが、個人評価で落ちたとかなんとか・・・)
・バス・トイレ別
・7年後に徒歩5分程度のところに地下鉄の駅ができる。
・管理会社は個人のインターネットも使えない業者らしい
 →それでも4/10入っている。値上げ&入居率UPのポテンシャルあり
・周辺の同条件の部屋の相場は35000~45000円くらい。
・減価償却費が高い&長い(50万円弱)
・フルローンに近い条件で借りられる可能性があると言われた。

【bad news】
◎2番抵当まで入っていて、どうやら2番目は銀行ではないらしい?
◎価格交渉は2番抵当者の了解を得なければならないとか?
◎18年間建物を全くメンテナンスしていないっぽい。
・正確な図面がなく、部屋の広さも正確に分からない。大雑把なものはある。
・家賃が激安(25000円~37000円)
・入居率 4/10 (7月より2部屋入居予定・・・25000円×2 安!)
・固定資産税が高い(現在30万円ちょっと。減税が終わったら+10万円くらい)
・地域的に供給過剰。



今現在の売値、入居条件で計算(たまこっ値使用・・・商標登録予定 笑)してみると
(1割自己資金30年ローン・金利2.5%より以後5年毎に0.25%上げ・最高4%)

当初1年・・・
税引後キャッシュフローは年間で
15万円 ∑(@@)
自己資本収益率(ROI)は
2.66% ∑∑(@@)

という結果。毎月の返済約10万円。
ドン引きです。

利息を3.75%に設定した20年後には・・・
税引後キャッシュフローは年間で
10万円 ∑∑∑(@@)
自己資本収益率(ROI)は
1.84% ∑∑∑∑(@@)


これを努力で全室家賃35000円にし、満室にしてみる。
売値は動かさない。

当初1年・・・
税引後キャッシュフローは年間で
160万円 (^^)
自己資本収益率(ROI)は
29% (^^)


今度は値引きして2300万円にして、35000円満室。
毎月の返済約9万円。

当初1年・・・
税引後キャッシュフローは年間で
170万円 (^0^)
自己資本収益率(ROI)は
33% (^0^)


※もしかしたら「たまこっ値」にミスがあるかもしれません。

さぁ、どうでしょう?
供給過剰・・・家賃低いのって本当に困りますね。
リフォーム費用で吹き飛びます。
場所的に、もしかしたら広告費積まなければならない可能性もあります。
建物の修繕までお金が回らないかもしれませんね。

皆さんなら買いますか?
買うとしたらいくら??

鬼指ししたいけど、2番抵当権者がコワいですね♪
この記事へのコメント
家賃
家賃25000円って・・・・

こんなんじゃRCのメンテ費だけでどこかで破綻しそう。

場所はまさか首都圏じゃないですよね?
あかちゃん | URL | 2008/06/20/Fri 20:26 [EDIT]
物件ないけど
えらそうに語ってよかですか?(爆)

自分が行ったことあるところでは相模原はそんな感じっぽかったです。

値段とかより、供給過剰ってとこに引きます。

賃料をこれ以上下げるのは難しそうだし、付加価値つけるのもきつそうじゃないですか?
一部屋20平米以下っぽいし。
でも、管理会社を手玉にとれればイケる気もします。
たまこさんの魅力で管理会社の社長を落としまくり!
とか。(爆)
18年メンテしてないので、国金からひっぱれるかもですね。
そしたら利回り高く買えたらいけるかもですね。

積算が高ければ次に物件買うとき担保にできるし、
出口を考えておけばいいのかも~。

以上トラタヌ的妄想でした。(笑)
yuki | URL | 2008/06/20/Fri 21:05 [EDIT]
僕も偉そうに語っちゃっていいっすか?

僕ならやめますよー。

それだけ家賃が低いということは、その地域力がないということかもしれませんよ。

地下鉄が通るからといっても、実際の乗降客数、そしてそのうちの何パーセントが賃貸需要として期待できるのか?

しかも7年後とありますが、駅力がつくまでには更に数年。さて、それまで体力が続くか?

駅というピンポイントの情報だけでなく、そこを繋ぐ各都市の市場性・将来性を見越して「これならいけそうだ!」というなら、始めて検討の余地があるかもです。

ただ、やっぱし家賃、安すぎ、、、

僕も場所がやたら気になります。

kanaloa | URL | 2008/06/20/Fri 21:44 [EDIT]
>・管理会社は個人のインターネットも使えない業者らしい →それでも4/10入っている。値上げ&入居率UPのポテンシャルあり

売主さんの詳しい背景と、その地域で管理を変えた場合の可能性も調査してみたいですね。

RCの2階建てって豪華ですね^^

恵比寿のI | URL | 2008/06/20/Fri 23:39 [EDIT]
たまこさん、こんばんは。
私は銀行に借りれるのなら賛成です。
基本的にたくさん買っていくと目が肥え、
不動産事業は安定していきます。
始めの10年うまくキャッシュフローが廻れば、
規模を拡大していくうちに、
もしかこの物件で下手を打っていたとしても、
全体で収支は上向くと思います。
そして、たまこさんの創意工夫で、
満室経営をしていけると思います。
でも、慎重にシュミレーションして、
判断してみてくださいね♪
応援しています\(^^)/

りゅう | URL | 2008/06/20/Fri 23:40 [EDIT]
私なら、今の金額で融資が引けるまで指値をします!
目安は今の金額の半額かな。

ど~んといったれ~!
星輝 | URL | 2008/06/21/Sat 00:07 [EDIT]
スゴイです!
おはようございます、ヒロシです。

素晴らしいスペックの物件ですね!

読んでいるだけで興奮します。

是非とも続きをお願いします!

非常に楽しみです。
ヒロシ | URL | 2008/06/21/Sat 07:30 [EDIT]
物件は、目で見なきゃ、しっかりとしたアドバイスはできませんが、土地が100坪で1500万円の場所と書いてありますが、坪15万円の場所では、立ち退きや解体を考えると、最終的な出口をみつけるのは難しいと思います。
雰囲気的に、長期保有も、難しそうですしね~。

うちの会社でも、買い替えの方から引き取った物件で、同じようなものがあり保有していますが、うちの場合は、下請けの土木工事業者に、寮として貸しているので、18%で、すでに4年回っています。
買ったときは、6室中4室が空室で、評価5000万円を、2100万円で購入しました。
現在は、全室下請けさんが借りてくれています。
住んでいるのは、4部屋で、2部屋は、物置になっていますw
あと数年したら、解体して、1800万円くらいで売るつもりですけどね。
私の場合は、買い取る前に、借り手を見つけてから買いました。

↑これは例ですが、たまこさんの今回の物件は、何か、これ!といった戦略がないかぎり、購入は控えたほうが良さそうに思います。
コンドウ(素人さんの為の不動産学校) | URL | 2008/06/21/Sat 13:11 [EDIT]
あかちゃんさん
たまこもそう思います。
買値は安くできても、メンテ費で吹き飛ぶようだと本末転倒ですね。
25000円というのはビックリしました。
売りに出すということで、無理矢理安くして埋めているようなのですが、逆効果ですよね。
場所は・・・首都圏ではないかもしれません☆
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:05 [EDIT]
yukiさん
いや、参考になります!!
たまことしても、場所に競争力が無いところは正直厳しいと思います。
それに買うことの問題より、むしろメンテナンスができるかできないか、という問題のほうが深刻ですね。

国金良いかもしれませんが、返済金額考えると長期に借りられないと首が絞まっちゃいますね(^^;)。
余担保は美味しいかもしれません☆
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:11 [EDIT]
kanaloaさん
家賃安い状況は当分変わらないと思います。
需要はそこそこあるのですが、何せ供給過剰です。

精神力と労力使って得られるリターンとしては、うぅむって感じですよねぇ。
買値次第ではどうでしょうねぇ??
それでも厳しい現実が待っているかなぁ。。

ムリはしません!!
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:15 [EDIT]
恵比寿のIさん
この物件の賃貸情報はYahoo!にも載ってませんでした(^^;)。どうやって募集してるのでしょうね??

売主さんはワンオーナーで、バブル絶頂で建てちゃって・・・というような話を聞きましたが、今までどうやって繋いできたのかが気になります(笑)。

今度不動産屋さん数社に家賃査定してもらおうと思います。

仲介の不動産屋さんもRC2階建てなんてはじめてだと言ってました。もったいないですね。
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:20 [EDIT]
りゅうさん
現実問題、一棟ものを見始めてまだ日が浅いので、メンテナンスや維持費がどれくらいかかるのかもよく分からないのです。

先輩方のご意見をきいて、キツめにシミュレーションし直そうと思い始めました。

融資がおりれば・・・確かにそうですね。
買うことを想定して、きちんと調査してみようと思います。
最終判断は、どうなることやら。。
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:25 [EDIT]
星輝さん
半額、そうですよねぇ♪
はじめて一棟ものに興味を持ったので、ちゃんと考えてみようと思います。

建物維持費が想像つかず心配です。
教えて下さい!
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:29 [EDIT]
ヒロシさん
こんにちは!

いやぁ~、ヒロシさんならいくらで指すのでしょうか(笑)。
ヒロシ夫妻さんふうにメンテナンスを住民にお願いしたいですよね!!

それも手だなぁ。。ニンマリ(^-^)
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:32 [EDIT]
>下請けの土木工事業者に、寮として貸している
>買い取る前に、借り手を見つけてから買いました

さすがです!!!
鼻血が出そうな戦略です。

初心者向きではないですね。
でもちょっとチャレンジしてみたい気持ちも。
社長のお言葉を心に刻んで慎重に考えます!
たまこ | URL | 2008/06/21/Sat 16:37 [EDIT]
たまこさん、こんにちは

福岡在住のプチ大家をしておりますが、地方の1Rは厳しいっすよ

人口の増えている福岡市内でも、過剰な供給に需要がついてこず、賃料のたたき合いの様相です。
さらに、サブプライムの影響で売り抜けも難しい状況になりつつあります。

購入する地域にもよると思いますが、出口戦略が難しい場合、相当期間その物件に資金的に釘付けになって身動きが出来なくなる危険がありそうです。

よけいなお世話かもしれませんが、ここは降りた方が無難かと思います。
たまこさんはまだ若いので、じっくり時間をかけてキャッシュフローを積み上げる戦略が取れますし。

購入するのであれば「鬼のような指値」←(どっかで聞いたキャッチフレーズですが・・・)を出してみてはどうでしょう。
のりさん | URL | 2008/06/21/Sat 22:20 [EDIT]
根拠はありませんが~
1000万ならほしいです。
無理かな…
無理でしょ…
水戸大家 | URL | 2008/06/21/Sat 23:31 [EDIT]
無責任なコメント!
まあ、何でも勉強になりますよ。

損は誰でもいやですけど。

損ではなく、与えると思えば、いいのです

そして「泥沼たまこ」太字の文太字の文にペンネームをかえるきっかけにでもなれば。


うけます。
セクスイ | URL | 2008/06/22/Sun 10:55 [EDIT]
たまこさん、こんにちは

私なりの結論からお話しますと「お奨めしません」(^^;
頭金ぐらいのお金を別途確保していけるのなら、いけそうですが、資金なしフルローンはねぇ(^^;
 十八年、何もしていないのなら、まず外壁を指でなぞると粉が付きます→塗装が必要
足場を掛けるのなら屋上防水も、そして火災報知機、水周りの更新はいつ頃、いくらで・・・数百万掛かりそうです、その時期に資金調達は可能か・・・・・・。
 築年数から言うと借金できそうですが、家賃二万五千円のワンルームの場所ですよねぇ、私も同じ金額で貸してますが、稼働率維持には駐車場が必須です、確保はどうなってますか?

小川 | URL | 2008/06/22/Sun 13:26 [EDIT]
のりさん
暖かいコメントありがとうございます!

>じっくり時間をかけてキャッシュフローを積み上げる戦略が取れますし。

おっしゃる通りです。どちらの戦略も取れる余裕が出てきただけに、迷うところです。

もし指し値を入れるとしても、ダメもとで鬼になろうと思っています♪
たまこ | URL | 2008/06/22/Sun 15:09 [EDIT]
水戸大家さん
あれ、ダメですかねぇ、1000万じゃ・・・。
無理、かなぁ。。
たまこ | URL | 2008/06/22/Sun 15:10 [EDIT]
セクスイさん
>損ではなく、与えると思えば、いいのです

自己犠牲の精神ですね!
それはそれでステキです(笑)♪
たまこ | URL | 2008/06/22/Sun 15:15 [EDIT]
小川さん
実は、まだ見にいってもいないのです~。
建物、どうなっちゃっているのでしょうね?
ある意味見るのが楽しみです♪

もちろん満額では買うつもりはありません。
自己資金も1割は入れることになるでしょう(最近の流れとして)。
さすがに不利な戦いはしません☆
たまこ | URL | 2008/06/22/Sun 15:19 [EDIT]
参考になるかどうか分からないのですが・・・

私の姉の物件が、家賃設定25,000円くらいなんです。

当初医学部の学生向けに建てられて、姉もそのつもりで購入したのですが、
ここ2年ほど前から医学部の学生が般教の学部がある場所から越してこなくなり、
車で通学をするようになってきたのです。

そうなると社会人向けに貸さないといけなくなるのですが、
こう家賃設定が低いとどうしても訳ありの人が多くなるようです。

たまこさんの指摘されているように、内装費用の回収にも時間がかかっています。

これは、私が東京周辺の区分に拘っている理由の一つでもあります。

賃貸で一番大切な立地を優先させれば、当然のことながら私の力では購入は難しいですし、値段を優先させれば、地方の家賃設定の低い地域になるでしょうし・・・

確かに土地がついている一棟ものって魅力ですが、
今の現状(ほとんど空室がなく回っている)を考えると、
空室リスクの少ない物件をコツコツ積み上げていくのも悪くないなぁって思います。
よたちゃん | URL | 2008/06/22/Sun 15:28 [EDIT]
よたちゃんさん
区分の良さを知っているよたちゃんさんならではのコメントですね!

区分を狙うには、一棟ものと場所がかぶらない立地の良さで勝負したいですよね!

コツコツ積み上げた結果としてどうなるのか、試してみたい気持ちも大きいです☆
悩めることを幸せに思いたいです。
たまこ | URL | 2008/06/22/Sun 16:10 [EDIT]
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