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長期戦を戦うために

yukiさん、ささぼうさん、恵比寿のIさん、たろうさん、コメントありがとうございました!!

先日検討した物件ですが、結局どちらも見送ることになりそうです。

・供給過剰地域の一棟
・築古の区分ファミリーマンション

一棟のほうですが、ここ数日で付き合いのある不動産屋さんにヒアリングしてみたところ、相当キツそうだということが分かってきました。

Yahoo不動産などで空室状況を確認したつもりでしたが、あまりにも空室が多い物件は全物件を空室として出すわけではなく、数部屋だけ募集をかけるのだとか。
全部空室として出すことは、不人気物件orワケアリ物件だと思われるからだそうです。
つまり、場所によってはネットに出ている数の数倍空室がある可能性があるということ。

また、大学が近くにあるため、大学生協に出している場合も多く(大学生協は専任なんですね)、ネットに出ていない空室総数は計り知れないとのお話でした。

しかも周辺大学のHPを見たら、周辺の賃貸相場情報というのが載っており

このあたりの平均家賃は3.5万円です
(洋間6畳以上、エアコン付き、風呂・トイレ(セパレート型))

と堂々と掲載されている。
オイオイ(^^;)、完全に借り手市場ですね。

策が無いわけではなかったのですが、無理して激戦区で戦う意味があるのかと考えた時、という答えが頭に浮かびました(笑)。そもそもの目的からハズれてしまう。。
積算も、銀行の方針1つで当てにできないように思いますし。

ということで、転進。



ファミリーマンションは、現在築28年という築年数で迷っている。

・仮に10年もつとしたらもう売れない可能性が極めて高い。
・5年でも築33年なので値がどれほどつくか。
・今は良いが、今後の家賃の下落率はどれくらいなのか。
・価格によっては回収するだけで終わってしまう可能性。

築浅のものを売却という出口を見込んで買うのとどちらが総額として得なのか?
(もちろん築浅のものでも確実に売却できるとは限りませんが。)

さらに、長く持つつもりなら配管類までを含むフルリフォームが必要になることも想定。
あまり美味しくない気がしてきました。リフォーム費用も上がっていることですし。

一棟のほうだったら1000万円、区分ファミリーのほうは2ケタくらいで買えるのであれば考えても良いのかなぁと思います☆ え、鬼ですか!?

なんか今のところ「コレ!」という物件に出会ってないです。
数ヶ月前に逃したモテ物件に、未練タラタラなたまこでした。

この記事へのコメント
評価が出るからという理由だけで、盲目的にほれ込まず、しっかり外堀を固められたようですねー^^


結果、今回の2物件はスルーされたようですが、正解だったと思います。。


やるな、おぬし♪

恵比寿のI | URL | 2008/06/26/Thu 05:50 [EDIT]
恵比寿のIさん
ありがとうございます!

とは言え、今回の結論はあくまで自分の状況ではムリという判断で、状況の違う人にとっては美味しいお話だったりするかもです。

家が近ければ、ジャンジャンいろんな事を試せそうだったので、ちょっと残念です。
遠方で空室ばっかりでは夜も寝られません^^;
たまこ | URL | 2008/06/26/Thu 13:56 [EDIT]
こんにちは。
三○住○銀行のアパートローン融資基準が、昨年12月に続き、また厳しくなるようです。

地方の1棟物収益物件は、積算評価が出たとしても、今後融資がつかずに下落していく可能性も考えられます。

今回検討していた、たまこさんの物件は、どの地域かわからないですが、今後は立地も重視しておいた方が良いかもしれないですね。
ゴン | URL | 2008/06/26/Thu 15:55 [EDIT]
たまこさん、結論出されたのですね。

物件が増えてくると色々なことをしたくなりますよね。

よたも最近自宅近くで、「1戸建て、価格290万円、利回り18%」 という物件を見つけ、
ちょっと心を揺さぶられました。

この値段なら満額でもすぐに買えるし、
何より、
手持ち資金が少ないため、東京近郊で次の物件を買うにはしばらく先になりそうだからです。

でもでも、色々考えてやはり初志貫徹。

当初より決めていたいくつかの条件を変えるのは止めようと思い直しました。

冒険するのはもっと先。

まだまだひよっこなので、もうしばらくは安全策でいこう!と・・・

不動産投資は、たまこさんのおっしゃるように長期戦。

この間、自分の決めた意志を貫くのはムズカシイ・・・
って、つくづく思います(^^:)






よたちゃん | URL | 2008/06/26/Thu 19:03 [EDIT]
無理しないでね~
たまこさん、ゆっくりね~あせらずいきましょうよ~

私達は女ですもの。男の方と同じ目線でお家買わなくていいとおもうわ~

きっと、これだ=ってヒザを打ちたくなる物件が向こうから歩いてくるわ~

大丈夫よ~一戸一戸吟味していきましょー
お家大好き | URL | 2008/06/26/Thu 20:09 [EDIT]
多少の未練はあるでしょうが、たまこさんの踏み止まる勇気に敬意を表します。
のりさん個人的には、築年数の古いマンションに手を入れるのは結構好きです。
またも余計なお世話ですが、高利回りになる場合もありますので、

>>ファミリーマンションは、現在築28年という築年数で迷っている。

築年数だけでブッタ切らなくてもよいかもしれません。

よい物件ゲットを目指してお互い頑張りましょう。
のりさん | URL | 2008/06/26/Thu 20:54 [EDIT]
探しつつけましょう!
一度買ってしまうと、
不動産は流動性が低いので、
あとが大変です。

そうかと言って、
慎重になりすぎると買えない。

ただ、いつかはよいタイミングでよい物件が買えると
信じて、探しつつけましょう!
私もがんばります!
ささぼう | URL | 2008/06/26/Thu 21:13 [EDIT]
トイレ掃除で
ちょうどいい物件がポンっと出てくるかもしれませぬ。

お試しあれ♪
yuki | URL | 2008/06/26/Thu 22:53 [EDIT]
ゴンさん
なるほど~。また厳しくなるのですか。。
不動産は立地の原則に戻って、良いもの探したいと思います!
ありがとうございました☆
たまこ | URL | 2008/06/26/Thu 23:50 [EDIT]
よたちゃんさん
うわぁ、確かに揺さぶられるような戸建て案件ですね。
色々と見てみて、相性とか、好みとかが分かってきました。
たまこは結構区分が好きっぽいです(笑)。

不動産の相場を見るのに目移りすると、本当に大事な情報を逃しそうなので、初心に戻ろうと思いまーす!
もう少し足元固めましょう☆
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 00:00 [EDIT]
お家大好きさん
あーーー、お家大好きさんって女子だったんですね!!
これまでどっちだか分かりませんでしたよ~(笑)。

これまで買った物件は向こうからやってきたような感じなのでこんなに迷いませんでした。
なので、今回の物件は縁が無いな・・と思いました。

ムリして買った直後にすごく良い物件とかが出てくると悔しいので、これぞ!と思うものを待ちます!!!

女子同士、頑張りましょう☆
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 00:03 [EDIT]
のりさん
そうですね!
築年数、というより問題は価格でした。
これまでオーナーチェンジで売りに出ていたのですが、退去するとの情報が。
学区が良いので実需での問い合わせも数件入っているようで、価格交渉しにくい状況になってしまったのです。。

しばらく放置プレイせざるを得ませんね☆
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 00:08 [EDIT]
ささぼうさん
決まる時って、本当にトントンと話が進むのが不思議ですよねぇ。
そんな物件に出会うまで日々修行を重ねようと思います!

お互い頑張りましょう!
最強の奥様によろしく☆
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 00:12 [EDIT]
yukiさん
物件探しだけでなく、仙台3号物件の退去が明日なのでそちらの入居者さんが決まるように必死に掃除せねば!!

おとといはトイレ。
今日は台所の排水溝を掃除しました!

神様、お願いします~(-人-)ナムナム・・・
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 00:15 [EDIT]
いつも楽しく見ています
今回は見送りをされるのですねー!
その根拠等に思わずふむふむと唸ってしまいました。
大学生協、専任になるとは知りませんでした。
これからも勉強しにきます。
ペイペイ子 | URL | 2008/06/27/Fri 01:26 [EDIT]
ペイペイ子さん
人によって、こういう難しい物件だからこそ、バリューアップのし甲斐があると考える人もいると思います。

ただ、バリューアップさせるためには近くに住んでないと難しいので今回は見送りなのです。。

生協はどこも同じなのかなぁ?もしかしたら地域によって差があるかもしれません。
いざ学生が決めるとなった時に、もう無くなっていたという状況はNGらしいですよ☆

今後ともよろしくお願いします♪
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 08:42 [EDIT]
いつも楽しみに拝見しています。

築30年のファミリー区分を持っていますが、相応に安く買えるのであればオススメです。
そこは管理状態がよく、管理組合がお金持ちで、容積率の使用率が低いです。

賃料も価格も築30年ともなると、この先大幅に下がることはなさそうです。
もう下がりきっています。

そして建替え時に儲かります。
これはいつになるか分かりませんけど。

いつも勉強になる記事をありがとうございます。
えのっち | URL | 2008/06/27/Fri 09:05 [EDIT]
えのっちさん
えのっちさん、こんにちは!

>相応に安く買えるのであればオススメです。

コレ重要ですね♪
価格交渉で放置プレイ中なのですが、縁があれば回ってくるでしょう☆
回ってきたら買いますが、深追いはしません。

建替えってどうなのでしょうねぇ。
事例が少なくて未知数です。
とりあえず容積率はマストチェックですね☆
たまこ | URL | 2008/06/27/Fri 09:19 [EDIT]
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