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最近のこと、そして契約金

ひろさん、あかちゃんさん、水戸大家さん、恵比寿のIさん、お家大好きさん、ケイスケさん、コメントありがとうございました!!

賃貸住宅フェアは無事3日間通い、たくさん勉強することができました。
3日目は特にリフォームネタで参考になるお話を聴くことができました♪

昨日は星輝さん・恵比寿のIさんのRIG(不動産投資勉強会)に参加。
今回はヒロシ夫婦のヒロシ夫さんが初参加。
大変深いお話の数々。勉強になりました。

不動産投資はとかく利益の追求に走りがちですが、常に精神とのバランスを必要とするように思います。
そういう意味で、爆発的に増やすのではなく、徐々に自分のキャパシティを広げながら増やしてゆくのもよいののかなぁ・・・と思ったりしました。

RGIの詳細はyukiさんヒロシさん星輝さんが書いてくださったので、割愛させていただきます(いつもすみません^^;)。

さて、先日入居者さんが決まった3件目の契約金が入りました♪

34マンエン

(敷金2ヶ月+礼金1ヶ月+日割家賃+来月分家賃)-広告料(仲介手数料)1ヶ月
95000円のお家賃ですから、ホクホクでーす♪

今回の契約では、前回半年ちょっとで退去されてしまった反省を生かし、

・1年未満での退去については、1ヶ月分の違約金が発生する。

という条項を追加させていただきました。
ご入居者さまのご都合によって仕方が無い場合も多いですが、お貸しする側としても1年未満の退去は大変負担になります

・1年未満であっても修理しなければならない箇所が見つかれば出費が必要。
・賃貸募集中の機会損失
・清掃・募集などに関わる労働・事務作業に対する報酬

などなど。
基本的には入居者さまを第一に考え、クリーニング費用も実費のみで負担を最小限に抑える努力をしていますが、大家業もやはり商売。
機会損失・労働に対しては対価をいただく権利があると思います。

1ヶ月分あるのとないのとでは、募集期間の収入に大きな差が出ます。
これまでは空室になってからだいたい1ヶ月以内に次の入居者さんを決めていただいているので、機会損失なしで次の契約に移行することができる可能性が高くなります。

逆に言えば、長期の入居者さんには、機会損失・労働が無いという点で、何らかの還元をしても良いかなぁと思います。

2年目の1日目に退去を申し出られたら・・・何も言えないですね^^;。

この記事へのコメント
めでたい!
おめでとうございます!

非常に勉強になります。
はやくたまこ嬢に追いつけるようがんばります♪
yuki | URL | 2008/08/12/Tue 18:05 [EDIT]
yukiさん
契約金は一気に入るのでいつも楽しみです(笑)。
(ほとんど預り敷金ですけどね・・・)

yuki姉さんには、かないませんよ!
知識・思慮深さではたまこなんかより断然上ですので。
yukiさんには大変刺激をいただいています。
頑張らねば!!
たまこ | URL | 2008/08/12/Tue 19:47 [EDIT]
おめでとーございます。
すばらしいですね。

僕も、できるだけ、現在の入居者の方に長くこの物件を愛して頂けるように、少しずつですが、物件のバリューアップ図っています。(まだキャッシュが少ないので、コツコツしかできないのが悔しいですが)

『爆発的に増やすのではなく、徐々に自分のキャパシティを広げながら増やしてゆく』

大賛成です。一気にお金が入ってきてもそれをさばけないと意味ないですもんね。

コツコツ、コツコツ頑張りますです!
kanaloa | URL | 2008/08/12/Tue 22:50 [EDIT]
1年未満は確かに大家さんはつらいですね。

前回募集の下関の物件が、

契約期間中の解約は、違約金として家賃の1か月分が発生する

という旨、契約書に入ってました。(勝手に)

良い意味の地域差の例でしたv

ではまた♪
3時のpapa | URL | 2008/08/13/Wed 00:29 [EDIT]
違約条項の追加
はじめまして。横浜日吉で大家業をやっております。いつも楽しく読ませていただいております。
引越し事由は様々であり、入居者の本意でなくとも退去せざる状況もあるかと思います。契約自由の原則はありますが、消費者保護という観点で、入居申し込みから審査という段階では選択権が生じる「強い大家の立場」を利用して「違約条項」を追加するのは、へたをすると消費者センターからの問い合わせや裁判所による調停案件に発展することはないのでしょうか?
日吉の大家 | URL | 2008/08/13/Wed 13:40 [EDIT]
kanaloaさん
区分仲間として、コツコツ頑張りましょう!
自分はまだ大金を扱える段階にはないように思います。単にチキンだからかもしれませんが。
扱うための修行はしなければいけませんけどね!

入居者さんには長く住んでもらいたいですよね~☆
たまこ | URL | 2008/08/13/Wed 16:35 [EDIT]
3パパさん
ご無沙汰です!
そうそう、地域性はあると思います。

東京の物件ではこの条項は入ってません。
その代わり、東京では更新料一ヶ月があり、仙台は自動更新(更新料なし)です。
一年以上住むのであれば、入居者さんにとっては有利な契約書だと思います。
たまこ | URL | 2008/08/13/Wed 16:43 [EDIT]
たまこさん、「賃貸住宅フェア」お疲れ様でした。

10月には関西でも開催されるようなので、ぜひ参加したいと思っています。

ところで、長く住んで下さっている住居者さんへの還元、実は私も考えていました。

不動産投資を始めて3年、今年初めて3戸のうち2戸で更新があったのです。

どんな還元がいいのかまだ思いつかないのですが、たまこさんは何かいいアイデアありますか??
よたちゃん | URL | 2008/08/13/Wed 17:24 [EDIT]
日吉の大家さん
はじめまして!
確かに、自分が借りている立場だったらどうだろう・・・と考えると払いたくないかもしれませんね。

地域性もあると思うのですが、この条項は不動産屋さんによって入っていたり入っていなかったりします。
東京の不動産屋さんの契約書には入っていません。
そのかわり、東京では更新料があり、仙台は自動更新(更新料なし)という違いもあります(もちろん全てではありません)。

今回の契約に関して言えば、法人契約で、契約法人側からいくつか条項の削除のリクエストが入りました。保証人条項、などなど。
そのリクエストを飲むかわりとして、1年未満の退去に関する条項を飲んでもらったという経緯があります。
ですので、相互了承のもとの契約書になったと思っています。

ただ、これが個人契約となると、おっしゃる通り問題になる可能性はあると思います。
退去には、個人的理由だけでないものもあると思いますので、そのあたりは臨機応変に対応しないといけないですね。

だからと言って、何の足かせもないとなると、契約書を交わす意味も薄れますし、マンスリーとの違い、分譲賃貸で入居者がコロコロ変わるという弊害・・・などということにもつながりそうですし・・。

難しいですね。
コメントいただいて、考えるきっかけになりました!
今後ともご指導よろしくお願いします!!!
たまこ | URL | 2008/08/13/Wed 18:02 [EDIT]
よたちゃんさん
契約更新、おめでとうございます!!
ほっとしますよね~♪

入居者さんへの還元、どんなことが良いのでしょうね。。
選べると楽しいかもしれませんね。

・ディズニーランドのワンデイパスポート
・プロのお掃除サービス(ファミリー物件には喜ばれるらしい)
・設備のグレードアップ(区分では限界がありますよねぇ)

うーん・・・発想が乏しいです。。
あまり高価なものだと、「そんなのくれるくらいなら家賃下げてよ」と言われそうなので、気持ちくらいが良いのではないでしょうか☆
たまこ | URL | 2008/08/13/Wed 18:12 [EDIT]
足・あしが~~~~~
崩壊しています・・・

すこしずつ良くなったかと思うとまた悪くなる・・・

そう365歩のマーチです・・・

35万・・・素敵な響きだ・・・やはり入居のお金を貰った喜びは大きいですよね~~~・・・・

やはりテンションはあがりません・・・歩くのも痛いのです・・・もちろんリフォームもできません・・・

たまこさん・・・何をするのも健康・健康あってこそですよ・・・心と体・・・どちらがかけてもダメですね~~~

今年の夏はしみじみ、健康のありがたみがわかりました。
お家大好き | URL | 2008/08/13/Wed 23:33 [EDIT]
お家大好きさん
だ、大丈夫ですか~??
足はリフォームで崩壊してしまったのでしょうか。。
お疲れ様です。

最近夏が殺人的ですので、くれぐれもお気をつけくださいね!!
それにしても、お家大好きさんのように毎日リフォームできるくらい、早く物件買いたいものです☆

心と体の健康、気をつけます!
たまこ | URL | 2008/08/14/Thu 08:19 [EDIT]
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