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東京1件vs仙台2件

せくすいさん、母ウッチーさん、kanaloaさん、星輝さん、のりさん、あかちゃんさん、ささぼうさん、コメントありがとうございました!!

インテリアコーディネーターの試験まで、あと2週間です。
こんなに良い季節だと言うのに、遊びに行けなくてとっても残念><。

でも昨日の夜はF1シンガポールグランプリ全部見ちゃいました☆
2週間前にシンガポールに行った時、すでにコースの準備が進んでいたので「あのカーブはキツイよね」とか言いながら見てました(笑)。

さて、試験勉強の息抜きに物件チェックを行っていますが(息抜きにやたら時間がかかります^^)、最近東京が下がっているのを実感できます。高すぎたものが調整されているだけかもしれませんが、一時よりは値ごろ感が出ていますね。

仙台とどちらを狙うかは迷いますが、利回りがそこそこ出るのであれば身近な東京に欲しいところ。

・仙台×2件か!
・東京×1件か!


現金で買っちゃうことにします。
区分マンションで全て単身用、トータル金額はほぼ同じだとします。
空室リスク・家賃下落リスクの大きな仙台との利回りの差は2%と考えます。

すごく簡単なモデルケースで収益の差を見てみるとします。
間違っていたら指摘してくださいね~・・・ドキドキ(@@;)



【モデルケース】

・仙台 物件価格350万円・家賃45,000円・・・表面利回り12%

     収入 540,000 45,000/月×12
     経費 240,000
        ①管理費・修繕費10,000/月
        ②固定資産税(仮)60,000/年
        ③減価償却費(仮)60,000/年
     税引前利益 540,000-240,000=300,000
     税引後利益 300,000×(1-23%(仮))=231,000
     キャッシュフロー 231,000+60,000(減価償却費分)=291,000・・・利回り8.31%

     291,000×2戸=582,000/年 ・・・2戸700万円に対する年間実収入

・東京 物件価格700万円・家賃63,000円・・・表面利回り10.8%

     収入 756,000 63,000×12
     経費 240,000
       ①管理費・修繕費10,000/月
       ②固定資産税(仮)60,000/年
       ③減価償却費(仮)60,000/年
     税引前利益 756,000-240,000=516,000
     税引後利益 516,000×(1-23%(仮))=397,000
     キャッシュフロー 397,000+60,000(減価償却分)=457,000・・・利回り6.53%

※固定資産税・・・土地価格は当然 東京>仙台 だが、東京は土地利用が高密度なため、土地の広さを 仙台>東京 と考えて同等の評価額にしてみました。

そもそも表面利回りと税引後のキャッシュフローでは利回りは-4%という開きがあります。
今回の計算には購入経費(仲介手数料・不動産取得税等)は入れていませんので、さらに利回りは下がります。
逆に言えば、本当に10%で運用しようと思ったら表面利回りは14%以上でなければ達成できないのですよね。。

で、東京1件vs仙台2件を考えると、投下金額700万円に対して、手取りの収入の差は125,000円/年違ってくる計算になるようです。

差の125,000円を仙台の月額家賃45,000×2件分、90,000で割ってみる。
1.38・・・
これは、仙台の2件とも契約期間2年ごとに入替えがあるとして、そのたびに約2.8ヶ月(1.38×2)くらいの空室が出るというリスクを見込んだ差ということになるはず。

・2.8ヶ月あれば2件とも決められる!と思えば仙台×2件のほうがお得?
・東京の空室率は低めとは言え、毎回0ヶ月で決められるわけではないよね?
・仙台は2件だから空室リスクを分散できる?
・家賃の上昇・下落率は?
・いやいや、待てよ。売却しやすいのはどっち?資産価値の変動は?

こんなことを考えつつ決めることになるはずです。

細かい物件をたくさん買うことは、確かに経費のロスが大きいです。
しかし利回り2%の差を埋めてしまうほどのロスではないようです。

いずれにせよ、不動産を初めた当初に比べて厳しく数字を見るようになり、あらためて

手残りの少なさを実感

させられます。
そしてその少ない手残りの代償に背負うリスクの大きさ。
やっぱり利回りは高いほうが良い^^!!!

一棟ものを考える時には、見る角度が全然違いますけどね☆
この記事へのコメント
こんなん、けど有りました
たまこさん、こんにちは。東京近郊×2という選択肢もありますね。健美人家さんに、こんなの上がっていました♪♪♪

上野駅まで35分☆☆思わず目からウロコの物件☆
投資用マンション

茨城県取手市宮和田163
JR常磐線 藤代駅 徒歩14分
300万円 1985年3月
専有面積 62.75m2
SRC 4/13階建 223戸
利回り 19.60 %
agata | URL | 2008/09/29/Mon 18:33 [EDIT]
agataさん
うぅ~、東京近郊やりますね!!
目からウロコが落ちました(笑)。
台所がボロっちぃ><
キレイにしてあげたくなりますね♪
自宅にしとうございます☆

仙台+東京、東京+東京近郊の抱き合わせも良いですね。
たまこ | URL | 2008/09/29/Mon 18:53 [EDIT]
わたしなら。。
たまこさん

たまこさんは仙台に土地勘おありでしたよね。(ご出身地でしたっけ?)それなら仙台もありでしょうが。。

私は今東京を狙っています。

データからではないので説得力ないのですが(汗)。

東京は買える時代と買えない時代がありますよね。
それから買い時と待ち時があるのが東京かと。

今は手が届きやすいし、手に入れるチャンスなら迷わず今は東京がほしい。

やはり資産性と総合的なリスクの低さは魅力です。

どうしても腐っても東京かなって思い入れがありますね。
どんな状況でもより売りやすいことは確かでしょう。

立地だけはコダワリたいと思いますがね。

勝手に、熱く自分の好みと考えだけ述べてみました(笑)
母ウッチー | URL | 2008/09/29/Mon 22:17 [EDIT]
母ウッチーさん
おっしゃること、たまこも同感です☆
やっぱり、東京は強いですから!!

東京は結構下がってきましたが、たまこが知っている水準から見るとまだ待ちかなぁと思います。肌感ですが^^;。

実は、東京は物件が多すぎて絞り込めないんです(笑)。
仙台はマンションの名前見ただけでどの物件か分かりますのでイメージしやすいんですよねぇ。
たまこ | URL | 2008/09/29/Mon 23:34 [EDIT]
私なら・・・
迷わず東京物件買っちゃいますね。

田舎物なので(笑)

因みに、私が不動産投資を始めた切っ掛けとなった、丸田満穂さんの物件選定法は、今でも通用すると思います。
ひろ | URL | 2008/09/29/Mon 23:44 [EDIT]
東京へ、
全部!!

といいたいところですが、仙台市場、全然しらないので、なんともいえないです。

分析、すばらしいです。
手段は僕と違いますが、押さえるべきポイントはバッチシじゃないですかね。(偉そうに)

適当なこと言ってすいませーん。
kanaloa | URL | 2008/09/29/Mon 23:58 [EDIT]
ひろさん
丸田満穂さんですか!初めて知りました。
ひろさんのバイブル、手に入ったら見てみようと思います☆

たまこも田舎ものですが、逆に東京の業者さんが怖いです(笑)。しつこい人多いし。
地元はのんびりしてて、いいんですよねぇ。

って、そんなことではいけませんね♪
頑張りまーす。
たまこ | URL | 2008/09/30/Tue 00:02 [EDIT]
kanaloaさん
区分所有仲間に言っていただけるとなんだかうれしいです♪一棟とはかなり違いますものね。

今年は例年と違って、どうも踏ん切りがつきません。
これ!と思ったのは今年はたった2件。
両方玉砕でしたがT T。
まだ運命の物件に巡り合っていないのだと思います☆

白馬の物件様はいずこに!!
たまこ | URL | 2008/09/30/Tue 00:12 [EDIT]
たまこっち簡易バージョン♪

いつも計算すごいっす@@

>細かい物件をたくさん買うことは、確かに経費のロスが大きいです。

リフォーム費用(設備)なども部屋数分かかるかもしれませんね。

私だったら東京に1つです。

実は仙台をよく知らないので比較できなかったりします(汗)

試験勉強がんばってくださいねー。
恵比寿のI | URL | 2008/09/30/Tue 02:57 [EDIT]
今はやはり東京ですね。
たまこさんのように長期で安全に行くなら、今後の東京はやはり買い得です。

家賃は都内の駅近であれば、5万を切ることはないけど、仙台は3万台はケアしておかないといけないですね。

道州制ができれば、仙台も化ける可能性があるのですが。
あかちゃん | URL | 2008/09/30/Tue 08:41 [EDIT]
恵比寿のIさん
東京はやっぱり偉大ですね!
街としては、仙台もいいんですけどね~。
地球がヒートアップしたら、きっと首都になりますよ(ウソです)^^。

試験勉強ー、日々現実逃避であります。
ノート開くと別の計算してます@@。
たまこ | URL | 2008/09/30/Tue 10:32 [EDIT]
あかちゃんさん
道州制大賛成のたまことしては、実現してほしいですね☆
景気が良くなるのも悪くなるのも仙台は東京より遅れるので、今はやはり東京だと思います。

まぁ、一戸買うのに相場はあまり関係ないと言えば関係ないですけど。

特徴ある物件を吟味しないと、家賃は厳しいですね!
たまこ | URL | 2008/09/30/Tue 10:39 [EDIT]
正解は
どこでも自分が自信のあるところですよ。きっと。

つらいことはたくさん出ますから。
せくすい | URL | 2008/10/01/Wed 19:01 [EDIT]
せくすいさん
そうですね。
自信ないところにお金は出せないです。
つらいこと・・・やだなぁ。
たまこ | URL | 2008/10/01/Wed 23:03 [EDIT]
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