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区分のメリット

じゅんさん、あかちゃんさん、恵比寿のIさん、コメントありがとうございました!!
じゅんさんのご質問「たまこの物件選びの基準」について今日は書こうと思いまーす。

たまこは区分マンションが好きです。

どんな基準で選ぶか、一言で言うと

絶対的優位性が何かしらある物件

です。

買った後はいかに「競合に勝つか」ということが大事になってきます。
その時に競合と差が付けにくい、あるいは競合よりも劣る部分が多いものは避けています。
競合は、周辺2~3の駅まで見ておく必要があると思います。

・路線・・・人気路線や、人気でなくても利用客の多い路線
・立地・・・駅からすぐ、人気商業施設のすぐそば、など
・ブランド・・・駅のブランド、住所のブランド、建物のブランド、など
・建物の外観・・・よく手入れされている、他と違う魅力がある
・部屋・・・他には無い間取り、得がたい眺望、日照、など

つまり、「この物件を選ばないと、思い描いた生活は得られない」と思わせる「何か」があれば良いのではないか、と最近思うようになりました。
何かダントツの魅力があれば、多少のことには目をつぶってでも入居してくれる場合が多いと思うのです。

もう1つ大事なのは、

なぜ区分マンションでなければならないか

ということを考えることです。

資金の回収、レバレッジ効果を考えると、変な区分を買うなら一棟もののほうが効率が良いというのはたまこも理解しています。
それであれば、一棟買いでは得られないものを区分で得ようと考えます。

・マンションブランド・・・財閥系・信頼あるデベロッパーの物件
・セキュリティシステム・・・オートロック・有人管理
・有利な部屋だけを選ぶ・・・角部屋・上階、など
・地価の高い場所・・・一棟もの(特に木造)が進出しにくい場所
・家賃相場の高い場所・・・需要が多い・競合が少ない場所
・大規模なもの・・・修繕・管理費を低く抑える
・売却のしやすさ・・・上記の条件があればマーケットは大きいはず

大きな方針はこんな感じです。
最初からこういう考えがあったわけではなく、1件目は駅徒歩5分以内、2階以上、管理の良い物件・・・というような条件を設定して買いました。
しかし最近は条件に合わないから「買わない」ではなく、ダントツなものがないかを探すようになりました。

それと、家賃が低いものは選ばないようにしています。
区分マンションは管理費・修繕費が固定費なので、同じ1万円でも、家賃4万円の中の1万円と家賃8万円の中の1万円では負担率が全然違います。購入の経費も然り。

あとは、価格次第
おのずと価格が高い物件ということになりそうですが、路線の選び方を工夫するなどすればまだまだ見逃されている穴場があると思います。人気で、価格が上昇している場所はあえて選びません。

以上は、たまこの個人的な区分所有の考え方です。
我ながら、濃い内容です☆

あとは、たくさん物件を見て自分の判断基準を固めることだと思います。
常に「何故嫌だと思うのか、何故良いと思うのか」を自問自答すると固めやすいのではないかと思いますよ♪



この記事へのコメント
物件選びの基準について
たまこさんこんにちわ。
ご丁寧なご回答ありがとうございました。
非常に中身の濃い内容になっており今後物件選びの参考にしたく思います。特に家賃が安い物は選ばないというのはとても参考になります。管理費などの関係で手元に残るキャッシュもちがってきますものね。価格が安いと賃料も低いですしね、そこそこの価格で賃料の高い物件、エリアも視野に入れながら探していきたいと思います。ご丁寧に有難うございました。今後も楽しみにしていります。
じゅん | URL | 2008/12/18/Thu 15:59 [EDIT]
たまこさん、さすがです!!
思うところがあります。
私は利回り優先で物件を安く買い。
そして家賃を安く貸していますが、
家賃が安いと入居者さんとのトラブルが、
起こりやすいように思います。(特に滞納)
でも、自分の物件を
一生懸命守っていこうと思います。(^^)
りゅう | URL | 2008/12/18/Thu 22:41 [EDIT]
まいみーお
コメントはや。おどろきです。

本日のたまこ節ですが、すごく堅実さをあらわしていると感じました。。

「鉄則」を見出せば、強いですもんね。

鉄則が通用するときは突き進み、基準に合わねば待つ。

私もそうなら、損失は少なかったと思います。ながされてしまったーーー・。

横浜せくすい | URL | 2008/12/19/Fri 00:29 [EDIT]
さすが鉄板!
やっぱり最後は
【自分軸】
でしょうか?

来年がんばります♪
yuki | URL | 2008/12/19/Fri 08:54 [EDIT]
じゅんさん
少しはお役に立てたでしょうか。
でも、とにかく安く買えば値下げにも空室にも耐えられるという考え方もありますしね^^。
人それぞれです。

最終的には「好き」か「嫌い」かということになってくると思います♪
また遊びに来てくださいね^^。
たまこ | URL | 2008/12/19/Fri 09:35 [EDIT]
りゅうさん
この世界、正解・不正解はありませんからね^^。
自分が信じた道を歩むのみです。
時に、孤独ですが。

女の道は一本道!

篤姫のように、貫いてみたいです♪
たまこ | URL | 2008/12/19/Fri 09:38 [EDIT]
せくすいさん
またまたー。
せくすいさん、実は逆ポジショントークなんじゃないですか~!?

空室~と言っても、耐えられる買い方してるのでは?と推測していますが、いかが?

たまこはゆっくりいきますよ。
たまこ | URL | 2008/12/19/Fri 09:43 [EDIT]
yukiさん
最終的な好き・嫌いは、運営していく中で見出してくるように思います。

なので最初は、エイッと買うのも良しだと思いまーす。
そのためにも、1件目は失敗しても傷が浅いものがオススメです。

でも、yukiさんくらい勉強してれば・・・勝負もありでしょうか^^。
たまこ | URL | 2008/12/19/Fri 09:47 [EDIT]
絶対的優位性
素晴らしい発想ですね。

私も今度の新築では、「絶対的優位性」目指したいと思いますが、インテリアセンスは無いので、人任せとなりそうです(苦笑)
ひろ | URL | 2008/12/19/Fri 12:49 [EDIT]
ひろさん
なんかかっこいいこと書いちゃいました^^;。

ひろさんの新物件案は、まさしく絶対的優位性になりそうですね!!すごく楽しみです♪

ブログで勉強させてくださいね☆
たまこ | URL | 2008/12/19/Fri 23:04 [EDIT]
たまこさん、こんにちは。私も区分好きです。共用部分の管理をしなくていいということが、その理由ですが。

ただの、物臭おやぢでした^^
agata | URL | 2008/12/20/Sat 16:17 [EDIT]
軸を持つって大事ですよね。
素晴らしいです。「たまこの区分所有論」と題して本を出してみては?

投資に自分の軸を持つって大事だと思います。基準が明確にならないと、結果を見て何が悪くて、何が良くてが分析できませんものね。

実績・分析・フィードバックの積み上げ、いわば「たまこDB(データベース)」が出来上がったとき、

あなたは、最強の不動産投資家になっていることでしょう。

長文、失礼!!
kanaloa | URL | 2008/12/21/Sun 00:07 [EDIT]
たまこさん、こんばんは。先日は偶然といえお会いできてとっても嬉しかったです。

人それぞれの基準があってどれも正解のようで、不動産はやっぱり面白いです。

次回はぜひ、ゆっくりお会いできますように。
よろしくお願い致します~。
ちは | URL | 2008/12/21/Sun 00:10 [EDIT]
すごいです、たまこさん

ひとつのジャンルをとことん極めたほうが

絶対的優位のもとに勝てるきがしました

ぜひ大好きな区分でいきましょう♪

私も鉄のお財布でがんばります

v-83
恵比寿のI | URL | 2008/12/21/Sun 02:41 [EDIT]
agataさん
わーい☆仲間ですね~^^
共用部分の手間を省くためというのは同感です。

自分の使える労力・時間とのバランス、考えたほうがよいですよね。

たまこは車の運転できないし、夫は忙しいので、それでも運営できる体制を考えてます。
たまこ | URL | 2008/12/21/Sun 11:18 [EDIT]
kanaloaさん
たまこ、文章苦手なので、ゴーストライター募集します^^。

今まで直感で「欲しい・欲しくない」を判断していましたが、最近はその感情を掘り下げるようにしています。

自分の基準で判断し、失敗すれば修正する・・・の連続だと思います^^。
たまこ | URL | 2008/12/21/Sun 11:23 [EDIT]
ちはさん
本当に、先日は驚きましたネ^^。
一度お目にかかりたいと思っていたので、すごくうれしいです。

是非是非、今度お話聞かせてください!
コメントありがとうございました。
たまこ | URL | 2008/12/21/Sun 11:24 [EDIT]
恵比寿のIさん
たまこ家の場合自主管理なので、管理会社の人との連携を強めるという鉄則が効かないということを実感しています。場所を集中すれば別ですが。

なので、単発的に出る空室を埋めるには、物件力がないと難しいのかなぁと思うようになりました。

恵比寿のIさんも、鉄板仲間ですね^^。
そのうちレシート争奪戦になりそうです(笑)。
たまこ | URL | 2008/12/21/Sun 11:29 [EDIT]
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