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売却シミュレーション

yukiさん、せくすいさん、コメントありがとうございました!!

連休中、思い立って物件の収支をまとめてみました。
これまでの結果というのはもちろん、売却まで見据えて

というのも1件目は今年で保有して5年。長期譲渡が視野に入っています。
売却する予定は今のところありませんが、いつの時点でいくらで売ればどれくらいの確定リターンになるのかというのが簡単に分かるようにしておきたいと思ったのであります。 

売却シミュレーション 

すみません。あえてよく分からないコピーを(笑)。

夫いわく「美しくないエクセル」

しょうがありません。
無い頭をふり絞って作成したのですから。

 一応売却額を入れるだけで、売却益に対する税金から、事業収益+売却益(手残り)、出資額に対する年利回りまでパパッと計算され、月ごとに出てくるようにしてあります。
売却する際の、値付けシミュレーションに役立ちます。

リフォーム代なども支出に入れ、限りなく実質に近い数字。
未来の部分は、予測値で入れてあります。
ニンマリの物件もあれば(^0^)、眉間に皺が寄る物件もあります(-.|||)。

一般的に言われる表面利回りなんて、意味のない数字だということが良く分かります(汗)。
利回りが10%以下で、返済があって、そこそこコストをかけて維持するならば、銀行に預けておくのと変わらない数字になってしまいます。
買う値段の大切さが身に沁みます。

投資効率、築年数、値下げ、借入がある場合は元本と利息のバランス、そんなものを見ながら、資産の入れ替えなども検討していこうと思っています^^。



この記事へのコメント
さすが キチンとされてますね

参考にさせていただきます

資産の入れ替え早くみせてくださいませ
すずき | URL | 2009/05/08/Fri 18:00 [EDIT]
すずきさん
シミュレーションは得意なのですが、実行に移すのは大変ですよねー。特に「売り」は。

今のところ予定はありませんが、その時には頑張ります♪
たまこ | URL | 2009/05/08/Fri 18:32 [EDIT]
たまこさんへ
5年というのは、ひと区切りとして、ワタクシも考えているところです。

出口戦略を練っておくというのは、とても良いことですね。画面からちょっと離れて、細目にしてみましたが、やっぱりよくわかりませんでした~^^;


5年後には、投下資金を回収していたいというのが、目標でもあります。

表面利回り…。山田さんの本で、なんだかんだと7%はとられると書いてありました。
それでは。
スパイス | URL | 2009/05/08/Fri 18:58 [EDIT]
たまこさん、

私もつい最近、K田の物件の売却を考えたのですが、
たまこさんのように細かな収支を考えませんでした。

購入価格を相場より安く買えたと思っていたので、
今売却しても+収支になるだろう・・・というアバウトさでした・・・(^^;)

すごく参考になります。

私ももう少しきちんとした数字を出さねば・・・(汗)
よたちゃん | URL | 2009/05/08/Fri 19:45 [EDIT]
スパイスさん
頻繁に売り買いするのはコストがかかるのであまりやりたくないのですが、売却を意識しておくのも必要かなぁと思いまして^^。
あ、数字はモザイクかけてます~♪

5年ですか!
素晴らしいですね!
たまこ | URL | 2009/05/08/Fri 20:18 [EDIT]
よたちゃんさん
安く買って、普通に運営している分にはそうそうマイナスにはならないから大丈夫ですよ^^。

ただ、売却して出口を出た時点で収支がどうなるのかなぁということが知りたかったのです。
売却益も減価償却が絡んできますので、ちょっと高く売るだけでも結構税金取られちゃうんですよね><。
たまこ | URL | 2009/05/08/Fri 20:38 [EDIT]
せくすいとの出会い
某カリスマ党せくすい様の強い要望により特別今回書き込ませていただきました。

あなた様の時間が許すなら講習費は1日で50万円、日々のマンション経営疲れをいやすため高級レストランをご予約致します。(デザート付きです)

せくすい様は久しぶりのローストビーフとの時間に少し緊張しておられるようで
「はげ!メタボ!」という温かい言葉を与えてくださいませ 。。。

かしこ
せくすいLaLaLa | URL | 2009/05/09/Sat 17:06 [EDIT]
中長期的な視点で不動産投資を考えた場合、出口戦略は重要なポイントと思います。

頭が痛いのは、売却益に対する税金問題ですね。
かしこく節税したいところです。

お互い、頭で汗をかいてスキルアップしましょう。
のりさん | URL | 2009/05/09/Sat 23:14 [EDIT]
利回りだけで買っちゃうと・・・
維持費が掛かる物件だったり、入居率が悪かったりとか有って、悩ましいですよね。

一棟物の場合は、「底地」の楽しみも有りますが、区分の場合は、建て替えは一人の力じゃ無理なので、売れ易い「人気地区」の物件が無難だと思います。
ひろ | URL | 2009/05/10/Sun 00:05 [EDIT]
たまこさま、

えー、まずおちゃらけた書き込みすいません。

でもって、直前のSPAMをもじって書いたのですが、

削除されてしまうと、私の書き込みは

「なに?これ?」

ですね。(はい)

良かったら、消しといてください。
せくすいLaLaLa | URL | 2009/05/10/Sun 01:43 [EDIT]
せくすいLaLaLaさん
>某有名セレブ女性達の強い要望により特別今回書き込ませていただきました。あなた様の時間が許すなら謝礼は1日で50万円、日々の疲れをいやすため高級ホテルをご予約されているようです。久しぶりの男性との時間に少し緊張しておられるようで優しい時間を与えてくださいませ。

でよろしいでしょうか^^。

是非!!!でも50まんえんは高いなぁ。
たまこ | URL | 2009/05/10/Sun 16:24 [EDIT]
のりさん
RCであればさほど税金も出にくいですが、木造だとかなり取られちゃうのでしょうね。

持ち続けたほうが(空室率上昇・家賃下落による心理的負担も含め)得なのか、見極めて進みたいところです^^。
たまこ | URL | 2009/05/10/Sun 16:28 [EDIT]
ひろさん
区分のメリットは良い場所に買えることだと思うので、それを忘れないように頑張ります!

「底地」の楽しみ、は大きいですよね^^。
たまこ | URL | 2009/05/10/Sun 16:33 [EDIT]
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