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利回りを考える

たくさんのコメントありがとうございました!!

最近ちょこちょこ物件を見に行っています。
先日見に行った中央線某駅の物件。

強気でした。
売り出し価格は実質利回りで8%くらい。
いま一つ・・・と思って軽く指して打診しましたが、営業マンに鼻で笑われる始末。

「そんなんじゃこの辺りは買えませんよ。もう少し古いの紹介しましょうか?」

で、帰り道で考えました。
人気の地域で、空室リスクは相当低いと考えられます。

築18年 価格850万円 家賃75000円 (ちょっと管・修が高め)
キャッシュで買う場合、年間実質手残り(税引き後)が60万円弱くらい。

ではこの物件が仮に2年後に破格の730万円で売りに出たとします。
築20年 価格730万円 家賃75000円
結構利回りがいいじゃん!
絶対買い!!

仮に家賃が2年間で下がっていなかったらという仮定ではありますが、前者と後者に差はありません。(※この仮定の期間が長くなる程リスクは高くなると考えます。)

手残り(キャッシュフロー)を年間60万円だとすると、2年間で120万円。
850万円-120万円=730万円

で、果たしてこの物件が2年後に730万円で売りに出るだろうか。
あるかもしれないし、ないかもしれません。

利回りは高いに越したことはないと思います。
資金の回収が早いほうが絶対良いに決まっています。

ただ、利回りという数字は「どの時点」での利回りなのかを考えなくてはいけないのかなぁと思いました。
2年後に730万円で出たら迷いなく買うと思えば、今850万円で買うことは悪いことではないのかもしれない、と帰りの電車の中でぐるぐる考えたのでありました。

家に着いてから、その物件が満額で決まったと電話がありました。
そんなもんか・・・と思いました。
次、行きましょう!



この記事へのコメント
これはあんまり「答え」ないですね。

ほしいと思えば、「かう」
せくすい | URL | 2009/06/29/Mon 17:12 [EDIT]
どうしても区分の場合、キャピタルを考えてしまいます。
だとすると、値動きの激しい都心の人気のある場所かな~。
って気がします。
今回のプチバブルのときも原宿とかすごかったみたいですし。
家賃+キャピタルで次買い増し!
ってイメージがありますが、人によってまちまちですよね。
yuki | URL | 2009/06/29/Mon 19:08 [EDIT]
これいいですね きっと

どの時点かは大切でよね 物件も生活



すずき | URL | 2009/06/30/Tue 00:48 [EDIT]
いや、やはり買うべきは
月の土地。
せくすい | URL | 2009/06/30/Tue 16:07 [EDIT]
せくすいさん
そっか!
月の土地ですよね、やっぱり☆

今日よこはま行きました♪
たまこ | URL | 2009/06/30/Tue 17:20 [EDIT]
yukiさん
おー、キャピタルですか!!
基本的にまったく考えていませんでした^^;。
でも、都心だったらありですよね~。
キャピタルが狙える物件は高そうです><。
誰か買って~(笑)。
たまこ | URL | 2009/06/30/Tue 17:22 [EDIT]
すずきさん
そのちゅーとはんぱなかんじが、すーさんっぽいです。
最後まで書きましょうよ。

余白で気持ちを伝えるタイプですか。
意外と日本男児!?
たまこ | URL | 2009/06/30/Tue 17:24 [EDIT]
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