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都内に買っていない理由

たくさんのコメントありがとうございます!!

今日はじゅんさんからのご質問に対する回答を。
不動産投資は個人の資産背景や収入、年齢などで大きく結果が変わるものですので、参考程度に読み流してください!!

①たまこ家が1件目以来都内に買っていない理由
②都内の物件は採算が取れないなど厳しいものなのか?
③たまこ家が都内で購入するとした場合の判断基準

①買っていない理由は、ズバリ!
買付けがなかなか通らず、買えないのです(笑)。
都内にも昨年、その前も度々買付けを入れています。

1件目を買った時(約7年前)に比べて利回りは下がったので必然的に欲しいと思う絶対数は減りましたが、「だから買わない」という理由にはなりません。現在の感覚で良いと思うものがあればいつでも欲しいです♪

逆に、どうして地方にばかり買っているかと言えば、ズバリ!
競争が少なく、買付けが通ってしまうから^^;。

都内では現金客もたくさんいるし、業者も多いし、情報力とスピードが必要。
それだけ希望金額で買えるチャンスは限定されるわけです。
地方だと小さなコミュニティで信頼を築けば、優先的に話が回ってきたり、ゆっくり検討できたりします。

じゃぁ、地方のほうがいいの?ということになると・・・②に続きます。

②都内と地方、どちらがいいの(儲かるの)?となると
どちらも大きく変わらない可能性が高い
と考えています。

不動産投資におけるメリット・デメリットは、別ものではなく、メリットの裏側にデメリットがあると考えたほうが良いと思っています。

都内におけるメリット・デメリット
・資産価値が高い、価格下落率が緩やか、賃料安定←→利回りが低い
・マーケットが大きい、流動性が良い←→価格交渉余地が少ない

地方におけるメリット・デメリット
・利回りが高い←→空室率が高い、価格下落率が大きい、賃料不安定
・価格交渉余地多い←→売却時の流動性に難あり、価格下落リスク高い

両方持っている身としては、都内は確かに「安定」しています。
地方はやはり空室期間も長いですし、賃料も(特に最近)下落が大きいです。しかし安く買って「賃料の値下げ余地」があり、埋められれば全く問題はありません。

これはexitの時にしか証明できない事ですが、利回りが高いものは「利益を先取り」していると考えておいたほうが無難だとたまこは思っています。
都内で利回りがパッとしなくても、淡々と稼ぎ、あまり下落せずに売れたらこれは成功です。
地方で利回りが高くても、最後に二束三文でしか売却できなければ、都内で買うのと変わらないと思います。

ちなみに、たまこ家では全て成功している訳ではありません。
地方に利回りが低く、価格下落リスクの高い爆弾物件も所有しています(涙)。

③これについては以前にもお答えした通りです。
http://petitretire.blog75.fc2.com/blog-entry-337.html
都内でも地方でも同じです。

あとは価格。購入時の価格は最後まで付きまとうので。
特に我が家のようになけなしの現金で購入する場合には、高掴みするくらいなら現金で持っておきたい欲求が強くなります(笑)。だからたくさんの物件を見て、必然的に指値もキツくなり、買えないことも多くなります。

大金を投下する時にはいつも不安でいっぱいです。
でも、風を受け始めると、帆船は順調に航海してくれます(たぶん)。
航海士はまだ見ぬ大陸に思いを馳せながら、舵をきる。
船が好きだから。冒険が好きだから。

最後に、不動産は買ってみないと分からないことのほうが多いとも言えますので、あまり計算に縛られず、適正な価格・品質だと信じるに至った物件をお求めになるほうが良いのでは?と思います。

自分の考えをまとめるきっかけを与えて下さり、感謝です^^。

この記事へのコメント
丁寧なおはなしですねえ。

>利回りが高いものは「利益を先取り」している

すばらしい。

ただ、その対極で、都内のマイナスとして思うのは、
売却時に想定した価格で売れる保証がないということ。

その何年かは、じっと信じるのみです。


今のお金を信じる人は地方がよく、

今のお金がおおきい場合、税金とか考えるとソンだし、

売らなくてもいいと思える人は都会がよいと。


買う人の税率も影響しますよね。

給与が税率高い場合、地方で高利回りかせいでも

税金で持ってかれます。


そういうわけで横浜ですv-238。。。。(うそです)



初めて買う人は、高値掴み覚悟で許容できるレベルがよいと思うんですけどね。

失敗を許容できる範囲がええんでは。
せくすい | URL | 2010/04/20/Tue 11:11 [EDIT]
③のお答えと合わせて、とても参考になりました^^

最近は自分も区分も良いかなと思っています。

もちろんターゲットはいつものエリア限定ですが。

都区内は価格が思ったより底堅いですね。

ただ、自分の目線にあう物件はなかなか出てきません。

最近の市況を見ていると当分区分は替えそうにないように思えます。
ジェービル | URL | 2010/04/20/Tue 17:35 [EDIT]
たまこさん。このたびは、お忙しい中、とても親切でご丁寧にありがとうございました。本当に参考になります。
適正な価格・品質だと信じるに至った物件を勇気をだして
購入します。必ず今年現金で2戸買います!妻そして双子(8歳)と早く一緒に過ごせる時間を長く持てるように私もプチリタイアを目指します!
これからも楽しみにしていますね!
本当にどうもありがとうございます!
購入出来たらまた報告させて頂きます。
     
じゅん | URL | 2010/04/20/Tue 22:48 [EDIT]
せくすいさん
補足ありがとうございます!
時間とお金の関係、税率のお話、全くその通りでございます。

許容できる範囲というのがポイントですね^^。
たまこ | URL | 2010/04/21/Wed 09:20 [EDIT]
ジェービルさん
ジェービルさんのお眼鏡にかなう物件は少ないですね^^。
しかもテリトリー内では利回り低いですものね。

自分の得意なもの、好きなものを追求すればどれもOKな気がしています♪
たまこ | URL | 2010/04/21/Wed 09:54 [EDIT]
やさしいタマコさま

気がついたらたくさん書いてスペース占めてました。
いつか広告料払わないといけませんね。

失礼いたしました。
せくすい | URL | 2010/04/21/Wed 10:07 [EDIT]
じゅんさん
まぁ、お子様は双子ちゃんですか!!
それはそれは可愛いですね^^。

私の稚拙な回答でお役に立てれば幸いです。
ちなみに、最初にたくさん買うのではなく、まずは1件目を購入して1年くらいは検証期間として運営してみることをおすすめします(相性、税金など)。

サラリーマンであれば総合課税ですから、購入初年度はほぼ間違いなく(購入経費がかさみ)赤字で給与の税金からの還付が多くなります。

まとめて購入すると、初年度はウホウホですが次年度には利益が出すぎて多額の納税の必要が出ることもあります(特に税金の勉強をしていないと)。
コンスタントに利益を圧縮するには購入年度をずらしたりするのも手です。

また、どうしても景気の波がありますので、ドルコスト平均法ではありませんが、購入年度を分散したほうが高値掴みのリスクは減るかもしれません。

焦らず、一歩一歩行きましょう!
是非一緒に幸せなプチリタイアを目指しましょう☆
たまこ | URL | 2010/04/21/Wed 10:08 [EDIT]
謙虚なせくすいさま
お気になさらず・・・。

広告料は美味しいランチでいいですよん♪
たまこ | URL | 2010/04/21/Wed 10:11 [EDIT]
コメントが大変遅れましたが、赤ちゃんの件、おめでとうございます!!!

>利回りが高いものは「利益を先取り」している

たしかにそうかもしれませんね。
どんな物件もメリット・デメリットがあるので、
もっている物件全体でのバランスが大事なのかなぁと
思ったりもします。
私はかなり偏った物件でスタートきっちゃいましたが(笑)

たまこさんの説明、わかりやすいです~^^

まるこ | URL | 2010/04/26/Mon 00:33 [EDIT]
まるこさん
まるこさん、こんにちは!
物件取得おめでとうございます☆

不動産は、個人プレーですから自分が信じたものを買えば良いんですよね^^。
きっと素敵な大家さんになることでしょう♪
今後も楽しみにしています。
たまこ | URL | 2010/04/26/Mon 22:48 [EDIT]
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