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不動産市場のゆくえ

よたちゃんさま、ちはるんさま、コメントありがとうございます!

ちはるんさまは26歳なんですね!お若い♪資産形成是非一緒に頑張りましょうね。
首都圏を諦め、地方ですか。
確かに首都圏はもう良い物件があまりないですよね。


わたしが不動産投資を始めた(勉強し始めた)のは、4年くらい前ですが、当時は不良債権が山のように出ていた時期で、ちょうど不動産オークションのマザーズオークションが隆盛をほこっていました。





1Rマンションに限って言えば、建てられた時期によって4つくらいに分けられるのではないでしょうか。


1、70年代~1981年までの旧耐震基準物件
2、1981年~1991年くらいのバブル周辺物件
3、1991年以降のバブル後物件
4、新築


ここ10年くらい、不動産が「買い時」だったというのは、「2」の時期、つまりバブル期周辺に作られた、古すぎず値段も高くない中古物件がたくさん放出された時期だったと思うのです。


私たち夫婦もこの時期、ご他聞にもれず東京に1物件購入しました。


その後、マザーズオークションなどで不動産投資がブームが広がり、どんどん「2」の時代の物件は少なくなってきました。


今出ているものは、ここ10年のブームで売れ残った物件、「1」の時代の古い物件、「3」の時代の値段の高い物件、「4」の新築、と言えるのではないでしょうか?


最近では地方でも徐々に旨みのある物件は減っていると思います。


ただ、今私が着目しているのは「3」の時代、バブル後の物件です。
この時代の物件の特徴はゆとりある間取り。
1Rでも20㎡を超えるものや1K、バス・トイレ別の物件が多いと思います。


まだ建てられてから十数年なので、売りに出ることは少ない上、値段も結構します。
ただ、最近の不動産ブームを受けてかどうか分かりませんが、銀行の融資が再び厳しくなっていると聞きます。


アパート購入なら貸してくれても、マンション1室の購入には、新築以外銀行はあまり融資してくれません。


ということで、値段の高い「3」の時代のマンションは「現金」がある人しか購入できない状況にあると思うのです。


数ヶ月前検討したこの時代のマンション、私たち夫婦は資金が足りず諦めたのですが、結局まだ売れていないみたいです。


こうなると、売主さんが仮に売り急いでいる場合、現金で買うことができる買主はかなり交渉ができるのではないかと思います。


仲介の不動産屋さんにとっても、現金のお客さんは本当に良いお客さんです。
ローン付けの面倒な手続きも、ローンが付かなくて破談になることもないですから。
「現金で買います」
と言うだけで、一生懸命話をまとめようとしてくれます(笑)。


ですからもし今気に入る物件がなくても、その間に現金をしっかり貯めておくのが得策、と私は思っています。

あくまでこれは私の見解ですが、皆さんは今後の不動産市場をどのように見ますか?

この記事へのコメント
難しい局面ですね。。。
たまこさん

いつも楽しみに拝見させていただいています。

今後の不動産市場ですか、、、難しいですねー。v-12

確かに一時期の「叩き売り」状態と融資側の「とにかく借りてくれ」は終焉しているのは事実ですね。

僕も、たまこさんと同じで、今はキャッシュをためるだけためて、次の機会を虎視眈々と狙うが一番正しい気がします。

もちろん、いい物件は突如現れることもあるそうですから、その場合は迷わずGoですけどね!v-290

その突如の際にきっちりと投資判断ができる知識とその知識を得るためのコネクション(主に人的)を作っておくことが我々不動産投資家の課題でしょうか。

投資適合物件の減少。融資の縮小(というか融資側の融資先の選択)によって、不動産投資市場は難しい局面になっているようですので、ここは焦らずにパートナー(付き合いのある不動産業者とか)とじっくり戦略を練って実践できた人が勝ち残っていけるんじゃないかと考えます。

なーんて、えらそうなこと言っちゃってすいません。

皆さん一緒に頑張ってプチリタイヤ目指しましょ!v-227

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Kanaloa | URL | 2007/04/18/Wed 23:37 [EDIT]
ありがとうございます!
kanaloaさん、コメントありがとうございます!!
おっしゃるとおり、今はしっかりキャッシュ貯めて、ここぞの物件が出たら買いたいですね♪

絶対利回り10%以上じゃなきゃイヤだ~(笑)!
たまこ | URL | 2007/04/19/Thu 22:11 [EDIT]
たまこさん、

今後の不動産市場がどうなるのか検討もつかないのですが、やはり東京は今後もしばらくの間は美味しい物件はあまり出てこないような気がします。

私は今現在持っている2物件は、いずれも現金で買って登記を済ませたあと国金で借り入れをしました。
その時思ったのは、たまこさん同様、現金は強い!ということです。

確かに不動産屋さんは「現金か借り入れか」聞いてきて、現金と言うと張り切ってらっしゃったような・・(笑)

ゲンキンなものですよね~~とさむぅいダジャレも言ってみたりして・・・スミマセン。。

というわけで、私もしっかりお金を貯めて、たまこさんに続いて、「絶対に利回り10%以上なきゃいやだぁ~~」(笑)!

よたちゃん | URL | 2007/04/20/Fri 21:59 [EDIT]
ダジャレ大好き♪
素敵なダジャレ、ありがとうございます(笑)!

現金が貯まるまではひたすら節制の日々なので、他の勢いのある投資家さんのサイトのようになかなか興奮する記事は書けないのですが・・・

地道にコツコツ頑張りま~す。
たまこ | URL | 2007/04/21/Sat 00:30 [EDIT]
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