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マンションの修理

よたちゃんさん、うみさん、コメントありがとうございます!


「建築後15年近く経ったマンションだと、ちょこちょこと修理が必要になるのかな?と考えてしまうのですが、実際のところはどうなんでしょうか?宜しければ、たまこさんの経験をお話し頂けませんでしょうか。」


修理は、マンションの共用部分専有部分に分けられます。
共用部分は毎月の修繕積立金で修理し、専有部分は大家さんが費用を出します。
どちらの修理のことをお知りになりたいか分からないのですが、念のため両方について体験談を書きますね♪





私たちが所有する2物件ついて言うと、




東京の物件

共用部分
この物件は90戸もあり、修繕積立金も7000円/月くらいなので積立金がよく貯まります。しかも大家さんで組織する管理組合も活発で、しょっちゅうどこか修理しています。
毎年「オートロック」をつけたり、「進入防止柵設置」など、バリューアップ工事も行っている良いマンションだと思っています。
外壁を含むいわゆる「大規模修繕工事」は築14年目で行われたようです。
私たちはこの大規模修繕が終わってから購入しています。

専有部分
このお部屋を買った時、入居者がいる状態での取引でした(オーナーチェンジ)。
この入居者がずっと住んでくださっているので(長いですよね♪)実は、部屋の中を一度も見たことがありません!
昨年クーラーが壊れたという連絡があり、新品に交換した(7万円くらい)以外、何も修理していません。


仙台の物件

 


共用部分
こちらは約40戸で、修繕積立金は5000円/月くらい。
この物件は昨年購入したのですが、大規模修繕(外壁・屋上防水など)はおととし(築13年目)行われたようです。
管理組合の実態はまだよく分からないのですが、こちらはファミリータイプの物件がほとんどなので、居住者がみなきれいに保つ努力をしているという感じでとてもきれいです。


専有部分
このお部屋を買った時は空室だったのですが、設備はどれもきれいな状態だったので大きな修理はしませんでした。
通常の入居者入れ替え時と同じリフォーム(じゅうたん張替え、クロス張替えで8万円)のみで済みました。




という感じです。
共用部分で大きいのは「大規模修繕」ですが、だいたい築15年くらいで一度行われるのが一般的だと思います。
15年前後の物件を買う時には大規模修繕が終わっているか、まだの場合は費用は充分貯まっているかのチェックは必須だと思います。

 


戸数が少ない物件で修繕費が安いと積立金が貯まらず「特別徴収」される場合もあると聞きます。
理想としては、東京の物件のように潤沢な修繕費があり、「バリューアップ工事」までしているマンションだと、売る時にも値段が下がりにくいと思います。


専有部分に関しては、面積が狭いのであまり修理するところはありません。
あるとしたらコンロの取替え、クーラーの取替え、築20年~30年の間にユニットバスの交換という感じでしょうか。
でもこれらは、特に問題なければ普通は次の所有者まで先延ばしにします(笑)。
ある意味ババ抜き??
入居者入れ替えの時にクリーニングを必ずするのですが、すごく汚れていてもビックリするくらいきれいになっちゃうのでお金がかかるリフォームというのは実際には少ないと思いますよ。


お答えになりましたでしょうか?
これはあくまで鉄筋コンクリートマンションの区分所有のお話ですが参考になれば幸いです♪

この記事へのコメント
一般的には10年で大規模修繕が行われるみたいですね。色々な投資関連の本には大規模修繕が終わったものがいいと書いてあったりしますが・・。

今朝震度3の地震があり、物件購入するにあたって、耐震問題もあるなぁ~と思いました。
地震で倒壊した場合どうなるんでしょうね・・。
地震大国日本です・・。

たまこさんのお勧めのアメブロでブログ作りました♪
「お気に入りブログ」でたまこさんのブログを紹介させてもらいたいんですが、どうでしょうか??
ちはるん | URL | 2007/04/26/Thu 23:17 [EDIT]
見ましたよぉ♪
ちはるんさん、コメントありがとうございます!
ブログ見ました!かわいいですね!!
やっぱアメブロいいなぁとうらやましく思っちゃいました♪
是非是非リンクお願い申し上げますm(_ _)m。たまこもリンク貼りますね。ちょくちょく寄りま~す♪

ところで、地震大丈夫でしたか?最近ところどころで大きな地震がおきているので怖いですね。
確かに、地震は投資のリスクですよね。調べなきゃと思いつつ先延ばしにしてました・・・。

確か東京の物件は建物ごと地震保険に入っていたような気がしますが。
たまこ | URL | 2007/04/27/Fri 08:02 [EDIT]
もう見てくれたんですか~!!
ありがとうございます♪
「お気に入りブログ」はアメブロしかだめみたいで・・
ブックマークに貼らせてもらいました★

地震怖いですよね・・。子ども抱いて非難しようかと思いました。(笑)
ちはるん | URL | 2007/04/27/Fri 10:35 [EDIT]
丁寧なご回答ありがとうございます★
とても参考になりました~。

購入対象を地方の3つの中古マンションに絞ってみたところ、築年数に若干のバラつきがあり、どうしようかと悩んでいたところでした。

それでは、また、ブログ見させて頂きますね♪
失礼致します。
うみ | URL | 2007/04/27/Fri 12:00 [EDIT]
たまこさん、

ここに書かせていただくことではないと思いますが、
ご報告したいことがあり、厚かましく書かせていただくことにしました。

実は今日、三つ目の物件の契約を終えました。
ゴールデンウィーク明けに決済をする予定です。

これで、目標まであと二つになりました。

手持ち資金がほぼ底をついたので、次の物件まではしばらくかかるかと思いますが、当座は資金を増やすことに専念します。

とはいえ、暇があれば不動産探しすると思いますが・・(笑)
よたちゃん | URL | 2007/04/27/Fri 21:13 [EDIT]
きゃ~!!!!!
よたちゃんさんすごい!!おめでとうございます!!
あたしもがんばるぞ!
ここで書くのもかなり失礼ですが・・・たまこさんごめんなさい(>.<)
ブログ立ち上げたのでたまこさんのブログ見たついでに寄ってみてください♪
ちはるん | URL | 2007/04/28/Sat 01:00 [EDIT]
おめでとうございます☆
よたちゃんさん、3件目おめでとうございます!!
投資仲間として心からお祝いします!
目標まであと少しですね。
私も、このブログを見てくれている仲間も、勇気と希望をもらったと思いますよ♪
お会いしたこともないのに、今日は祝杯をあげたい気分です♪

うみさん、質問ありがとうございました。良い物件がみつかるといいですね!!

ちはるんさん、ブログも不動産も、一緒に頑張りましょうね!!私も「リンク」というところにリンク貼りました。

みんな一緒に新しいことに挑戦し、みんな一緒にハッピーになりましょう☆
たまこ | URL | 2007/04/28/Sat 08:47 [EDIT]
クリーニングについて
またまたおじゃましますv-10

クリーニングはかなり綺麗になるようですね!!
ところで店子さんの立場から言えば、現在の賃貸を出るときに敷金は返ってこないといけないですよね!

広島は(他県も同じかな?)全く返ってきません・・。
5・6回引越ししてますがすべて返してもらえませんでした。大家さんになろうと思って勉強して初めて「敷金って返ってくるんじゃ~」って感じです。
引っ越すときには絶対見積もり取ってもらおうっと!

「東京ルール」が広島にもあればいいな・・・。
大家さんから見れば大変かぁ・・。両方の立場が分かるだけに難しい問題ですね。たまこさんはどう思われますか??
ちはるん | URL | 2007/04/29/Sun 01:10 [EDIT]
はじめまして。

サラリーマンのなわたろうです。

もしよろしければ相互リンクして
頂けないでしょうか?

・30代でセミリタイアする方法!
http://rcfrom30.seesaa.net/

私のブログにコメント頂けると
対応が早いかと思います。
なわたろう | URL | 2007/05/01/Tue 09:09 [EDIT]
たまこさん、
ちはるんさん、ありがとうございます!

お会いしたこともないのに我がことのように喜んでいただいて、すっごくうれしい♪です。

ゴールデンウィークの間関西へ帰っていて不動産のことはすっかり忘れて楽しんできたのですが、
決済まであと数日、最後まで気を引き締めていきます~(^^)v
よたちゃん | URL | 2007/05/05/Sat 18:31 [EDIT]
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